Закон об ипотеке — 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости (комментарии последней редакции)

Рынок недвижимости: до и после 1 июля 2019 г.

В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.

По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.

По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.

Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.

Какими еще законодательными актами регулируется процесс взятия квартиры в ипотеку

Действительно процесс взятия ипотеки становится очень популярным у населения, поэтому каждый человек стремится заранее изучить описанный выше федеральный закон. Но не только закон 102-ФЗ регулирует процесс взятия квартиры в ипотеку. Он лишь рассказывает про самую суть данного процесса.

Помимо него процесс взятия квартиры в ипотеку регулируют следующие законодательные акты:

  • ФЗ-188. Он рассказывает о процессе пользования и управления жилым помещением.
  • ФЗ-122. Данный закон рассказывает о необходимости регистрировать все сделки, связанные с недвижимыми объектами.
  • ФЗ-51. Рассказывает об особенностях взятия различных кредитов населением.
  • ФЗ-218. Данный закон рассказывает все про кредитные истории.
  • В данном законодательном акте говорится об особенностях взятия военной ипотеки.
  • Данный закон рассказывает о программе «Молодая семья».
  • В данном разделе говорится о том, кто и какую ответственность будет нести за совершение гражданином противоправных действий.

История создания ипотечного законодательства

Закон об ипотеке

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность.  Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

2. ,

, , , – , , , , , .

, , , , , .

Про закладную и госрегистрацию ипотеки

Описание закладной по ипотеке дано в третьей главе ФЗ-102. В этом разделе прописаны основные положения, условия оформления и работа с электронной версией документа.

По сути, закладная — это именная ценная бумага. Но ее оформление при ипотеке необязательно. Никто не обязывает оформлять подобную бумагу при этом виде кредитования. Если закладная оформлена, то право на нее может быть переуступлено. Тому, как это сделать, посвящена отдельная статья.

Когда заемщик погашает задолженность, кредитор возвращает закладную. Собственник самостоятельно снимает обременение с имущества в госоргане.

В четвертой главе прописаны этапы госрегистрации залога. Здесь указано как вносится, редактируется, корректируется, исправляется или изымается запись об ипотеке из государственного реестра. Также в статьях говорится о действиях собственника имущества при ликвидации залогодержателя. Например, при банкротстве кредитора.

В этой же главе указано, что госпошлину за оформление госрегистрации уплачивают при внесении записи или при ее корректировках. Налог составляет:

Содержание Физические лица Юридические лица
Внесение записи 1 000 рублей 4 000 рублей
Корректировка записи 200 рублей 600 рублей

При оформлении договора между физическим и юридическим лицом устанавливается размер выплаты как для физического лица. Налоги и сборы величины не постоянные. Они зависят от действующего на текущий момент законодательства, поэтому актуальную стоимость следует смотреть на день госрегистрации.

В ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» описана процедура погашения записи в Госреестре о залоге имущества. Там же указано, какие лица и в каком составе могут подавать заявление о погашении и перечень бумаг.

3. ,

1. , .

, , () ( ).

, , :

   1) / (, ) , ;

   2) , ;
   3) , ;
   4) .

2. , , .

3. , , , , , , 3 4 1 4 .

6.

1. 5 , .

2. , , , , , .

3. , , .

, , () .

4. , . , 3 335 , , .

5. , , , () , , .

7. ,

1. , ( ), . , .

2. .

250 255 , , , ( 290 ) .

II.

8.

, .

Порядок снижения ипотечной ставки

Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.

Программа снижения ставки будет работать так: в течение трех или пяти лет после заключения ипотечного договора финансовое учреждение будет получать государственную субсидию, как компенсацию возможных расходов, связанных со снижением процентной ставки.

10.

1. .

, – , 9 , 4 13 , .

. .

2. .

3. , , , .

4. , 13 , . , 3 14 .

15.

, .

, , , , , , , , .

Раздел закона о залоговом имуществе

Федеральный закон «Об ипотеке» в ст. 5 гласит, какое имущество может выступать залоговым:

  • Квартиры, комнаты, жилые дома;
  • Сооружения потребительского назначения – гаражи, дачи;
  • Земельные участки;
  • Любое здание или сооружение, которое заемщик использует в предпринимательской деятельности.

Закладная

Изъятие жилья

Порядок реализации заложенного имущества не имеет смысла изучать, пока неясно, что из себя представляет закладная. Закладной называют ценную бумагу, в которой закрепляется право требования кредитором от заемщика исполнения обязательств. Право залога имущества также отображается в закладной. Закон не обязывает иметь закладную перед заключением ипотечного договора.

Если имущество принадлежит третьему лицу, то договор может составить как заемщик вместе с собственником, так и один заемщик.

Закладную обязательно нужно зарегистрировать в государственном органе, например, это может быть Росреестр. Также имеются четкие требования к содержанию документа. В нем должны быть соблюдены следующие правила:

  1. Название документа начинается со слова “закладная”.
  2. Кредитор обязан указать местоположение и наименование организации.
  3. Физические лица пишут имя заемщика и информацию, которая указана в документе, удостоверяющем личность. Юридические лица – наименование организации и ее адрес.
  4. Реквизиты должника в случае если он не является заемщиком.
  5. Основания для возникновения обязательств, место и дата заключения договора. Основанием можно указать номер ипотечного договора.
  6. Проценты и сумма обязательств. Сюда же пишут срок исполнения последних.
  7. Описание предмета залога, местонахождение и название.
  8. Оценочная стоимость имущества, которая подтверждена компетентными органами.
  9. Пометка о регистрации закладной в государственном органе.
  10. Информация о том, есть ли обременение имущества правами других людей.
  11. Подпись заемщика и должника.
  12. Дата, когда закладная будет передана кредитору.

Закладную можно также уступить третьему лицу. Тогда новый кредитор будет требовать только то, что отражено в документе.

Если закладная утеряна, то ее можно восстановить. На руки выдается дубликат, который помечается соответствующим образом. Когда обязательства заемщика погашены, закладную возвращают последнему, и он сам снимает обременение с имущества.

21.

1. , .

2. :

    , , – , 2 3 20 ;

    , , ;
    .

3. , , , .

.

4. , , .

5. , .

26.

. , , , , .

, , , .

27. ,

, , , , , 26 , , , , , .

28. ,

, , , (), :

    ;

    ;
    ;
    , , ;
    3 22 ;
    ( );
    ;
    , 26 .

V. ,

29.

1. , . .

, , .

, , .

2. , , . , .

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

30.

1. , , , .

2. , , , , , ( 3 4 3 ), , – .

31.

1. , , .

2. , – .

3. , , , . , , , .

, , .

Полный текст закона: прочитать или скачать

Если же кто-то из читателей решил более детально ознакомиться с федеральным законом №102-ФЗ, который регламентирует взаимоотношения сторон в ипотечном кредитовании, то скачать его можно, перейдя по ссылке.

32.

, , , , , , ( 3 4 3 ) , – , .

, .

33.

1. , () , , , . , ( – ) .

2. , 1 , , 12 . , .

3. , , , , , 301 – 303 .

35.

( 1 29), ( 30), ( 32), , ( 1 2 31) ( 34) .

, , , , .

36.

1. , , .

2. , , , , , 3 31 .

3. , 2 , .

VI. , ,

37.

1. , , , , , , .

2. , , , .

3. . , , .

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

  • предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
  • нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
  • кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Особенности оформления ипотечного договора на жилой дом, квартиру

В ст.77 именно федерального закона об ипотеке и залоге недвижимости говорится о том, что владелец жилого дома или квартиры вправе передать ее в залог финансовому заведению.

Согласно ст.77 фз об ипотеке недвижимость остается у финансового заведения только в том случае, если на ней нет ограничений по ранее оформленному кредиту. И это правило также регламентируется в статье 77 фз об ипотеке.

К примеру, передать в залог финансовому заведению нельзя квартиру, владельцем которой является инвалид или несовершеннолетнее лицо. Вначале заявитель должен получить разрешение на передачу жилья в залог от органов опеки и попечительства.

Помните: передать в залог можно часть жилого помещения, если она выделена в натуре. Но муниципальные и государственные, т.е. неприватизированные помещения передавать в залог финансовому заведению нельзя.

38.

1. , , , , , .

– . , 15 .

2. , , 1 , . , .

3. , – .

39.

, , 1 2 37 :

    , 167 ;

    , .

, , , , , 37 , . , , , .

40.

1. , , () , :

   , , ;

    , .

2. , , , , , – 55 .

3. , , , , . , .

4. , .

5. , , VII .

Заключительная часть

ФЗ 102 был принят в РФ в 1998 году. Применяется он в текущей редакции, которая была проведена 2 августа 2019 года. При этом учитывается единое правило. Все договора, оформленные с залогом недвижимости, составляются с учетом редакции на данный момент. После внесения дополнений и изменений в ФЗ ранее заключенные договора не пересматриваются, если в этом нет необходимости для сторон.

Все ипотечные кредиты в РФ заключают с учетом данного федерального закона. Какие виды ипотеки распространены в России и другие полезные материалы об ипотеке прочитайте на портале Бробанк.

41.

1. , , , , () , , .

, , , , .

2. , , , (), 38 . , , .

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

42.

, , , , (), . , .

VII.

43. ,

1. , ( ), ( ).

, 5 6 20 .

2. , , .

, , .

3. , , , , .

, , , , .

4. 2 3 , .

5. , , .

44. .

1. , 1 9 .

, , 26 .

2. , , , 1 9 .

3. , , ( 3), , . ( . 11.02.2002 N 18-)

4. , .

53. ,

1. , , , , , 4 46 .

2. , , , , .

3. , (, , ) (, ), .

58.

1. , :

   1) ;

   2) ;
   3) , , .

, – .

2. 10 , .

– . .

3. , 2 , , . , , 1 2 1 , 15 . , 57 .

4. , 1 , ( ) 25 , .

, , , , , , 238 .

5. , .

61. ,

, , , , , , . , , – , , 319, 1 334 5 6 350 , 46 .

, , , , , , .

XI.

62. ,

1. , , , , , , , , , , , ( ).

2. , 1 , , , .

63. ,

1. , , , () .

2. , , .

64. , ,

1. , , , .

, , , , , () , . , – .

2. , 1 .

, , , 1 .

3. , , , , , VI .

68.

1. , , , .

, , , , , .

2. , , .

XII. ,

69. , ,

( – ) ( 2 340 ).

, , , , .

, , , . , , , , () .

71. ,

1. , , .

2. , . , , , .

72.

1. , , , , , , , , , , .

, , , , , , .

2. , , , .

:

    , , ;

    , , ;
    , , ;
    , .

78.

1. , , . (. 1 . 11.02.2002 N 18-)

2. , , IX .

, , , . (. 2 . 11.02.2002 N 18-)

3. , , . . .

XIV.

79.

1. .

2. ” ” () , .

( 3 4 3 ) , .

3. , () .

, , , .

4. .

5. :

    ;

    , .
dot.gif

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...