Выгодно ли рефинансирование кредита на жилье?

Когда нужна вторая ипотека

Ситуации могут быть различными: заёмщик хочет продать квартиру с действующей ипотекой и купить другое жильё, или приобрести дополнительную недвижимость (например, дом или квартиру под сдачу).

Рассмотрим такую ситуацию. У заёмщика есть действующая ипотека на 2 млн руб., осталось погасить 1 млн руб. Но он хочет купить другую квартиру за 5 млн руб., а эту продать. На руках есть сумма в 1 млн руб. Что выбрать:

  1. сначала закрыть первый кредит имеющейся суммой, продать жильё и с новыми силами браться за второй;
  2. пустить 1 млн руб. на первоначальный взнос по новой ипотеке, дождаться, пока истечёт срок первого кредита, а после продажи первой квартиры закрыть полностью или частично второй кредит.

Допустим, заёмщик решил действовать по первой схеме: он закрывает своим 1 млн руб. существующий кредит. Что это даёт? Во-первых, выше вероятность одобрения нового займа. При этом до продажи жилья собственных денег на первоначальный взнос может не хватить. Кроме того, кредитные учреждения не жалуют заёмщиков, досрочно выплачивающих кредиты. Поэтому, возможно, выплата первой ипотеки не сыграет на руку заёмщику.

Можно, конечно, дождаться продажи первой квартиры и спокойно взять ипотеку на новую. Но встаёт вопрос: где жить между сделками? Если у семьи нет запасного жилья, такой вариант не подойдёт. Как показывает практика, на продажу жилья могут уйти месяцы.

Теперь второй вариант: заёмщик не стал закрывать первый кредит и пустил средства на вторую ипотеку (выплатил 1 млн руб. в качестве первого взноса). Что его ждёт: жёсткие требования банка, крупные ежемесячные платежи по двум кредитам и ожидание окончания срока первой ипотеки, после чего квартиру можно будет продать.

Такая схема подойдёт тем, чей жилищный заём подходит к концу. Если до окончания срока действия первого договора ещё долго, стоит тщательно взвесить риски и рассчитать силы. Ещё один вариант – договориться с банком о продаже квартиры в ипотеке. Насколько вероятен такой сценарий зависит от политики конкретного учреждения.

Личный опыт

Вот комментарий реального заёмщика, который нашёл выход из похожей ситуации: «Когда у меня стоял такой выбор, я взял вторую ипотеку и оказался в итоге прав. У меня была ипотечная квартира, но я решил купить второе жильё для проживания, а существующее продать. Ждал варианта от застройщика. Когда появился вариант покупки новой квартиры, я начал продавать первую – в итоге продавал год. Если бы я на тот момент погасил первую ипотеку и выставил на продажу имеющуюся квартиру, вторую я бы просто мог не купить из-за долгой продажи, так как были ограничение по первому взносу».

Мнение эксперта

«При наличии у потенциального заёмщика достаточного дохода и своевременном внесении платежей по текущим кредитам банк с удовольствием даст и вторую, и третью ипотеку. При этом новую ипотеку можно взять как в текущем банке, так и в другом. Тут стоит обратить внимание на то, что у разных банков разные требования к достаточности дохода и качеству кредитной истории.

Какие-то банки позволяют платить по кредиту не более 40% от имеющегося дохода, а какие-то только вычитают из имеющегося дохода прожиточный минимум (среднедушевой прожиточный минимум в Москве в 2019 году составил 16 260 руб.), а всё остальное позволяют платить по кредиту.

Также и в плане кредитной истории: для каких-то банков критично наличие даже одной просрочки, а кто-то готов кредитовать клиента с гораздо большими прегрешениями», – прокомментировал Максим Лазарев, директор по развитию партнёрских сервисов в ООО «Финансовый Сервис».

Ипотечная статистика сегодня

5ff90f4b118b729299bbeb00392d00e1.jpg

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и «ВТБ», с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Как избежать ошибок при планировании ипотеки

Главные ошибки, которые допускают заемщики, которые уже оформили или только планируют взять ипотеку:

Ошибка Причина возникновения и последствия Правильный подход
Оформить ипотеку с максимально допустимой ежемесячной выплатой Логика простая, чем больше платишь, тем быстрее завершится кредит и меньше будет итоговая переплата. Но постоянная предельная нагрузка оказывает психологическое давление, лишает сиюминутных радостей, отпуска. В итоге это может привести к срывам и просрочкам и как следствие пеням и штрафам. Оформляйте ипотеку с более легкими условиями для исполнения. Пусть это будет более длительный срок кредитования с меньшим ежемесячным платежом. Тогда не будет просрочек, а если появятся «лишние» деньги, тогда их можно направить на частичное досрочное погашение. Даже если надеетесь на карьерный рост или прибавку к зарплате, ориентируетесь только на текущие доходы.
Съем жилья долгие годы до того как взять ипотеку Когда жилье съемное, кажется что платежи за аренду обходятся дешевле. Кроме того не надо тратить деньги на ремонт недвижимости и налоги. В итоге бесконечная аренда и отсутствие своей недвижимости. Аренда жилья практически равна по сумме ежемесячным платежам по ипотеке. Плюс приобретенная недвижимость остается в собственности. Уточните в банке, какую сумму одобрят. Если на подходящее жилье не хватает, купите квартиру на этапе строительства. Она обойдется дешевле готового или вторичного жилья.
Планировать покупку жилья только в готовом варианте, чтобы не тратить деньги на ремонт Покупка квартиры на вторичном рынке кажется более логичной и понятной. Но такое решение в итоге лишает большего количества денег. У заемщика два варианта. Найти предложение с меньшим первоначальным взносом и остаток своих денег потратить на ремонт. Найти застройщика, который сдает жилье с небольшим косметическим ремонтом, чтобы можно было въехать, а потом копить деньги на переделки.

Еще одна ошибка – игнорировать новые предложения банков по рефинансированию ипотеки. Такие программы могут оказаться более выгодными и позволят сэкономить крупные суммы.

Обращайте внимание на предложения банков по рефинансированию ипотеки

Критерии оценки заёмщика

По каким критериям оценивают заёмщика при рассмотрении заявки на вторую ипотеку:

  • платёжеспособность – некоторые банки оценивают неофициальные доходы, но чаще требуется официальное подтверждение заработка;
  • кредитная история – важно отсутствие просрочек не только по действующей ипотеке, но и по предыдущим кредитам;
  • количество иждивенцев – если в семье несколько детей, это увеличивает нагрузку на бюджет, поэтому убедитесь, что на каждого человека после выплаты ипотеки остаётся прожиточный минимум;
  • остаток оплаты по первой ипотеке – вероятность одобрения выше, если платить осталось менее 30% от суммы;
  • размер первоначального взноса – готовьтесь оплатить от 30% (иногда требуется 50%);
  • наличие предмета залога, который подходит под условия выдачи новой ипотеки.

Особенности предоставления документов для ипотеки

До заключения договора на ипотеку рекомендуется ознакомиться не только с предлагаемыми процентной ставкой и сроком платежей, а также с рядом условий и возможных недочетов в банковской системе, так называемыми подводными камнями ипотеки.

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает срок ипотечного кредита. По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Плюсы ипотечного кредитования

Самое главное — возможность приобретения собственного жилья при отсутствии большой суммы в наличии. Вы постепенно расплачиваетесь с банком согласно установленному графику платежей. Платежи по ипотеке практически равносильны арендным платежам, поэтому вместо съема более актуально оформить жилищный кредит.

Другие плюсы:

  1. Возможность возврата подоходного налога и с суммы кредита, и с начисленных процентов. Каждый, кто приобретает недвижимость, имеет право на получение налогового вычета. Если при стандартной покупке жилья возвращается до 260 000 рублей, то при ипотечной сделке — до 360 000. Вычет составляет не более 13% от стоимости приобретенного объекта.
  2. Вы сразу получаете свидетельство о собственности. Это значит, что можно беспрепятственно пользоваться купленным объектом, прописываться в него, сдавать в аренду (могут быть ограничения). Это собственная недвижимость, но она остается в залоге у банка до момента закрытия ипотечного кредита.
  3. Реализация положенных заемщику субсидий, которые могут направляться на приобретение жилья. Сюда же относятся различные программы помощи заемщикам. Например, с 2020 года семьи, в которых появился второй или последующий ребенок, оформляют договор под 6% годовых.
  4. Оформление рассрочки, если речь идет о приобретении недвижимости в новостройке.
  5. Полное или частичное досрочное гашение ипотеки. Комиссии за это не берутся, каких-либо мораториев нет — они незаконны. Это позволяет влиять на переплату, уменьшая ее.

В каких случаях стоит оформлять ипотеку:

  • отсутствие собственного жилья, проживание с родителями или в арендованной квартире;
  • приобретение квартиры молодой семьей после вступления в брак;
  • при наличии собственного жилья: покупка квартиры как инвестиция, как предмет наследства для детей.

Ограничения, накладываемые банком на заемщика до момента полного расчета по кредиту

Соглашаясь купить жилье в ипотеку Сбербанка, заемщик заранее принимает необходимость некоторых ограничений. Важно, чтобы они были законны, разумны и не выходили за пределы сферы интересов банка. В договоре могут присутствовать такие условия, как:

  • необходимость ставить банк в известность при смене места жительства или длительном отъезде из города;
  • обязанность уведомить банк, если изменился уровень дохода или семейное положение заемщика;
  • запрет на досрочное погашение ипотеки или превышение ежемесячных выплат;
  • преимущественное право банка повысить в одностороннем порядке ставку, изменить график выплат или их размер.

Законность таких требований сомнительна и, если за нарушение подобных условий, предполагается штраф – его можно оспорить в суде. Другое дело, если банк предусматривает возможность в качестве санкций потребовать досрочно погасить ипотеку – расторгнуть договор. В таком случае, можно остаться и без квартиры и без потраченных на выплаты средств.

Важно! Никаких ограничений на досрочное погашение ипотеки Сбербанк не накладывает.

Типовой ипотечный договор Сбербанка допускает возможность снизить ставку в одностороннем порядке. При её изменении банк гарантирует клиенту нового графика, без смены дат выплат.

Поскольку деньги предоставляются для целевого использования, на приобретение недвижимости, банк оставляет за собой право проконтролировать расходование средств, в части:

  • проверки документов и фактического целевого использования выданных денег;
  • состояния недвижимости и условий её содержания;
  • законности проживания в жилом помещении третьих лиц.

Если обнаружатся нарушения, то договор может быть расторгнут, а клиент обязан будет рассчитаться за помещение до срока и оплатить неустойку.

Если специалисты банка выяснят обстоятельства, на основании которых решат, что клиент больше не может оплачивать взносы по кредиту, они также имеют право расторгнуть договор.

Дополнительные расходы при ипотеке

Если рассматривать минусы и плюсы ипотеки, то дополнительные расходы можно отнести и преимуществам, и к недостаткам. С одной стороны заемщик несет траты, но с другой эти траты защищают его:

  1. Оценка недвижимости экспертом. Стоимость услуги — 2000-5000 рублей, точная цена зависит от региона, вида объекта, его расположения и пр. Эксперт объективно оценивает имущество и составляет отчет, где фиксируются плюсы и минусы объекта, его рыночная стоимость и полные характеристики.
  2. Страхование объекта, который остается в залог. Это обязательная услуга, ее заемщик оплачивает ежегодно. Стоимость полиса — примерно 0,2-0,4 от суммы остатка по кредиту в год. То есть если в первом году сумма кредита составляла 2 млн. рублей, страховка на этот период обойдется в 4000-8000 рублей. Если вдруг с имуществом что-то случается, страхования компания закрывает ссуду за заемщика.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может приобрести и дополнительные полисы. Например, на случай потери работы или смерти, утраты трудоспособности, также можно подключиться к титульному страхованию. Так как ссуда оформляется на длительный срок, это может пригодиться, поэтому стоит задуматься о приобретении дополнительных полисов.

Какие требования к заемщику при рефинансировании

Как правило, требования при рефинансировании к заемщику у банков очень похожи. У Сбербанка они следующие:

  • Возраст. Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита
  • Стаж работы. От 6 месяцев на нынешнем месте и от 1 года общего стажа за последние 5 лет 
  • Созаемщик. Супруг или супруга — всегда созаемщик, если собственность не разделена по брачному договору
  • Кредит выплачивается не менее 6 месяцев без просрочек и штрафов 

Комиссионные и иные сборы банка

Небольшие кредитные организации грешат тем, что зарабатывают на каждой процедуре при оформлении ипотеки и связанным с ней движением денежных средств.

Комиссионные и иные сборы банка

С какими комиссиями и как происходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Платными могут быть:

  • подача заявки на одобрение;
  • открытие, ведение и закрытие кредитных счетов;
  • перевод наличных и безналичных средств;
  • оформление кредитной карты;
  • обмен валюты и т.д.

Комиссии банка указаны в договоре и могут собираться с клиента ежемесячно или ежегодно. По официальной информации комиссии у Сбербанка отсутствуют. Однако лучше заранее выяснить, за что придется заплатить в ходе заключения сделки.

Риски неблагоприятных изменений валютного курса

Ощутимые колебания валютного курса, нестабильное положение рубля, падение цен на рынке жилой недвижимости – все эти угрозы с достаточно высокой степенью вероятности могут стать реальными для заемщика, учитывая долгосрочный характер жилищного кредита, предоставляемого на условиях ипотеки. Реализация таких рисков на практике может привести к неблагоприятным последствиям для должника, имеющего обязательства по долгоиграющему ипотечному займу:

  • возрастание суммы кредитного платежа, подлежащего ежемесячному внесению;
  • размер итоговой переплаты по ипотечной ссуде может оказаться гораздо выше, чем предполагалось изначально;
  • фактическая величина кредита может многократно превысить рыночную стоимость жилья, приобретенного в ипотеку.

Оформление ипотечной ссуды исключительно в рублях позволит заемщику минимизировать влияние рисков, связанных с колебанием курса на валютных рынках.

Не рекомендуется брать ипотеку, предусматривающую применение «плавающей» ставки кредитного процента, так как банк-кредитор может запросто увеличить данную ставку даже при самых незначительных изменениях валютного курса, что приведет к закономерному возрастанию фактической стоимости кредитования для клиента. Неопределенность, связанная с «плавающим» размером ставки кредитного процента, является серьезной угрозой для заемщика, которую проще изначально не допустить.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2020 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Расходы и пошлины

При покупке квартиры с участием ипотечных средств потребуется оплатить:

  • оценку выбранного объекта кредитования (от 2500 руб., с продавца);
  • страховку купленной квартиры (эта сумма может быть внесена в ипотеку, с покупателя);
  • аренду банковской ячейки (с покупателя в случае наличного расчета с продавцом, сумма зависит от банка);
  • госпошлину за регистрацию договора купли-продажи (по 1000 руб. продавец и покупатель);
  • процент за электронную регистрацию (с покупателя или пополам с продавцом, сумма зависит от банка).

Процедурой оформления договора купли-продажи в ипотеку можно заниматься самостоятельно, а можно доверить этот процесс риелтору. Но и в этом случае все проводимые мероприятия нужно держать под контролем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Иск третьих лиц

Такое теоретически возможно даже с новостройкой. Вероятно, что подобная покупка – это мошенническая схема. Но доказывать это или обратное в суде придется именно заемщку, оплачивать судебные издержки кстати тоже.

На него ложатся все обязательства по исключению возможности его отчуждения. Если же банк сможет доказать, что заемщик не интересуется процессом, банк имеет право представлять его интересы в суде, а еще ему придется компенсировать все понесенные затраты.

Защита залоговой недвижимости

Страхование ипотечного имущества в Сбербанке является обязательным, как и в других банках. Это связано с тем, что период залога долгий и банк защищает свою собственность до момента передачи прав на неё заемщику. Причем делается это за счет последнего. Вариантов страховки, как правило, два:

  • единовременный взнос;
  • рассрочка на страхование до погашения ипотеки.

Первый вариант более выгодный, но требует наличия весомой суммы в тот период, когда будущий владелец ипотеки несет самые большие расходы. Во втором случае суммы распределяются на длительное время. Важно знать, что:

  • страховать имущество заемщик обязан только от повреждения и утраты;
  • если с объектом за период существования ипотеки что-то случиться, то страховку получит не заемщик, а банк (именно он является выгодоприобретателем по страховке);
  • для заемщика при наступлении страхового случая на сумму страховки будет снижен объем долга.

Изначально страховка не может быть оформлена на сумму меньше, чем размер тела кредита. С течением времени базовая сумма меняется, так как долг по ипотеке уменьшается. Банк может расторгнуть договор, если на имущество будет отсутствовать страховка.

Следует учитывать, что полис чаще всего оформляется не более чем на год. Поэтому его необходимо ежегодно продлять. Одобрить жилищный займ в Сбербанке без страхования объекта покупки могут только тем, кому на момент погашения ипотеке будет до 65 лет включительно.

Ошибка 6. Не читать договор

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося ипотечного кредита в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

Источник

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...