Просмотр квартиры. — Юридическая компания Силкин и Партнеры

Риски для покупателя на вторичном рынке, обременения, согласие супругов и Дееспособность продавца

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. 

Кроме того, важно обратить внимание на эти пункты:

  • Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.
  • Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.
  • Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки — они много расскажут о социальном статусе жильцов.
  • Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

🏡 Радость от покупки пусть и идеальной квартиры быстро сойдет на нет, если район оставляет желать лучшего. Поэтому подойдите к выбору района со всей ответственностью. Читайте также: «Как выбрать район для покупки квартиры и не прогадать».

Выбор времени просмотра квартиры.

Договаривайтесь о просмотре квартиры в светлое время суток. Не во всех квартирах есть хорошее освещение, а в новостройке его может не быть вообще, и разглядеть все нюансы квартиры при плохом свете бывает очень трудно. Если у вас есть машина и вам нужно понимать наличие парковочных мест, то необходимо дополнительно приехать в вечернее время, и оценить ситуацию с парковкой. При этом необходимо учитывать сезонную загруженность парковки, а также день недели. Летом, как правило, парковка более свободна, чем зимой, и в выходные дни найти место на парковке проще, чем в будни. В выходные дни многие стараются выбраться на природу, в свой загородный дом, поэтому в выходные дни припарковаться легче. Возможно, в вашем городе парковочная ситуация подчиняется другим параметрам.

Как подготовиться к осмотру?

Если вас заинтересовала определенная квартира, то стоит повнимательнее изучить ее местоположение. Посмотрите, какие объекты расположены в окрестностях, нет ли таких негативных факторов, которые невозможно изменить. Это могут быть многополосные автомагистрали, вредное или шумное производство, торговые центры с круглосуточным режимом работы. Если этаж низкий, стоит поинтересоваться, не проходит ли под домом линия метрополитена. Крупные спортивные объекты, рестораны также могут помешать жить спокойно.

На сайте Росреестра сейчас доступны данные практически по любым квартирам, зарегистрированным после 1998 года. Очень просто получить информацию о собственнике и наличии или отсутствии обременений по квартире. Для этого нужно сформировать запрос, оплатить сервисный сбор и получить данные по электронной почте. Изучив выписку из Единого государственного реестра, вы отправитесь на просмотр жилья уже подготовленным.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

С чего начать покупку вторичного жилья?

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Фото: скриншот сайта Росреестра

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т. п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

  • Состояние подъезда и территории около дома
  • Наличие исправно работающего лифта
  • Внешний вид комнат, потолка, стен и пола
  • Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
  • Уровень шумоизоляции

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно.

🏡 Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости. Читайте также: «Как получить скидку от продавца квартиры».

Какое время займет поиск покупателя/объекта?

Конкретный ответ на этот вопрос вы не получите, потому что многое зависит от ваших пожеланий, состояния объекта недвижимости, текущей активности рынка, наличия спроса и предложения, региона поиска и т. д. Тем не менее опытный риэлтор сможет назвать примерный срок, на который вы будете ориентироваться. Вы должны быть готовы к тому, что процесс продажи/покупки недвижимости окажется длительным, особенно если вы предъявляете завышенные требования к цене или параметрам объекта.

Эксперты рекомендуют заключать договор с риэлтором на определенный срок, например, на три месяца. При необходимости срок договора можно продлить.

Будьте адекватным покупателем.

На просмотре квартиры все действия совершайте с разрешения хозяина квартиры. Хотите что-то   открыть, отодвинуть или снять на видео — все это нужно согласовывать. Помните, что не только вы оцениваете квартиру и продавца квартиры, но и продавец оценивает вас. Ваши действия могут быть расценены как хамские, подозрительные и с вами могут не захотеть иметь дело, ну или как минимум делать для вас скидку. Даже видео съемка может напугать продавца квартиры, вдруг вы вор и специально пришли заснять, что где лежит и как лучше потом это украсть. Подобные страхи подогреваются риелторами, им нужно, чтобы хозяин квартиры не договорился, минуя его. Вот агенты и пугают продавцов квартиры различными страшилками, чтоб последние и шага не могли сделать без своего риелтора. Приятному, доброжелательному и адекватному покупателю охотней сделают скидку. Будьте позитивным, в данной ситуации это выгодней!

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Надо ли платить за осмотр?

Если в разговоре при подготовке к показу заходит речь о деньгах, можно смело вешать трубку и рассматривать другой объект. Никаких денег за просмотр платить никому не нужно, это однозначно. На осмотре могут случиться непредвиденные обстоятельства, например, кто-то опоздает или вы попадете в пробку – всякое бывает, все люди. Но есть и те, кто пытается сделать деньги на обмане, – таких жуликоватых хозяев нужно распознавать, хотя это и не всегда легко.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Фото: скриншот сайта Росреестра

Всё проверили. Что дальше? 

Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты. Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи.

Выбрать квартиру

Как осматривать квартиру

Обычно продавцы не подгоняют покупателя, если сами никуда не спешат. Если показ проходит без собственника, то риелтор тем более не ограничивает время осмотра жилья. Это, конечно, не говорит о том, что надо злоупотреблять хорошим отношением. Есть совершенно бесцеремонные покупатели, пытающиеся доказать собственнику, что квартира у него плохая, указывая на большое количество недостатков. Обычно это делается с прицелом значительно снизить цену, но, как правило, ничем хорошим не заканчивается. Хотя умеренный обоснованный торг уместен.

Как осуществляются обратная связь и контроль риэлтора?

Так как с риэлтором вас будут связывать долгосрочные отношения, обязательно уточните, с какой периодичностью он будет отчитываться в своих действиях, как и в какое время вы можете с ним связываться. Возьмите контактный телефон, адрес электронной почты или договоритесь вести переписку в мессенджере. Добросовестные риэлторы ведут себя с клиентами открыто, охотно общаются и оперативно отвечают на все возникающие вопросы. Если вы в течение долгого времени не можете дозвониться до вашего риэлтора, стоит насторожиться.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Почему собственник продает квартиру

Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.

Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.

Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...