Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?

Статья посвящена теме инвестирования в недвижимость. В ней освещаются основные вопросы, касающиеся такого вложения в собственность.

О проекте

Общая информация

Расположение

Планировочные решения

Отделка

Срок сдачи

IV кв. 2022 г.

Минимальная стоимость

от 3,5 млн руб.

Студии с отделкой

2 вида отделки

Технология

Монолитный дом с японскими вентилируемыми фасадами

Метраж планировок

от 22—62 м2

Ипотека

от 7,85 %

Этажность

15

Безопасность

Огороженная территория, видеонаблюдение, пост охраны

Количество апартаментов

514

Сервис

Управляющая компания, система «Умный дом»

Московская область,
г. Мытищи, ул. Колпакова, мкрн. 17, к 23

DOM SMILE возводится в городе Мытищи, на пересечении проспекта Астрахова и улицы Колпакова. Ближайшая автобусная остановка «Ядреево» находится рядом с комплексом.

Офис продаж

г. Мытищи, ЖК Декарт, ул. Колпакова, д. 41.

+7 (495) 236 99 33

До ближайшей станции метро «Медведково» можно добраться автобусум № 419, маршрутным такси № 169. До центра столицы на метро вы доедете за 15-20 минут (ст. метро «Охотный ряд»). В планах развития транспортной инфраструктуры запланированы станции метро «Мытищи» и «Челобитьево».

Для тех, кому удобно ездить в Москву на электричке, подойдет такой маршрут.
Автобусом №15 или №15к, маршруткой №177 или №8 добраться до ж/д станции «Мытищи» за 5-7 минут, а далее электропоездом до Ярославского вокзала. Весь путь у вас займет около 40 минут. Интервал между поездами в часы пик 5 минут. С Ярославского вокзала вы можете сделать пересадку на кольцевую станцию метро «Комсомольская» и продолжить ваш путь до точки назначения в Москве.

Для автомобилистов сейчас путь в Москву лежит через Волковское шоссе – Осташковскую и Енисейскую улицы – Проспект Мира. Альтернатива – Ярославское шоссе.В перспективе будет построена развязка через улицу Мира, обеспечивающая прямой выезд на Ярославское шоссе.Круглосуточно для жителей работает специальная парковка для машин каршеринг.

Студия

Евродвушка

Евротрешка

Площадь 21.71 м2

Стоимость 3 593 005 Р

Отделка Без отделки

Площадь 21.71 м2

Стоимость 3 668 990 Р

Отделка Без отделки

Площадь 22.37 м2

Стоимость 3 646 310 Р

Отделка Без отделки

Площадь 22.37 м2

Стоимость 3 646 310 Р

Отделка Без отделки

Площадь 22.65 м2

Стоимость 3 759 900 Р

Отделка Без отделки

Площадь 22.66 м2

Стоимость 3 761 560 Р

Отделка Без отделки

Площадь 22.66 м2

Стоимость 3 761 560 Р

Отделка Без отделки

160 Предложения 3d тур

Площадь 40.67 м2

Стоимость 6 425 860 Р

Отделка Без отделки

Площадь 40.67 м2

Стоимость 5 998 825 Р

Отделка Без отделки

6 Предложения 3d тур

3Д визуализацияWhite boxБез отделки

Евродвушка 40 м / Вариант 1

Евродвушка 40 м / Вариант 1

Евродвушка 40 м / Вариант 2

Евродвушка 40 м / Вариант 2

Евротрешка 60 м / Вариант 1

Евротрешка 60 м / Вариант 1

Евротрешка 60 м / Вариант 2

Евротрешка 60 м / Вариант 2

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ:

  1. Возведение внутриквартирных перегородок.
  2. Оштукатуривание с выравниванием стен (кроме санузлов).
  3. Выравнивание потолков (кроме санузлов).
  4. Устройство гидроизоляции санузла.
  5. Устройство стяжки пола.
  6. Установка автоматической пожарной сигнализации и системы пожаротушения.
  7. Ввод труб горячего и холодного водоснабжения в помещение с установкой запорной арматуры (разводка труб под сантехнические приборы внутри Объекта выполняется Участником самостоятельно).
  8. Ввод труб канализации в Объект с установкой заглушки (разводка труб под сантехнические приборы внутри Объекта выполняется Участником самостоятельно).
  9. Разводка электрокабелей без установки розеток и выключателей (подрозетники устанавливаются);

Настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства.

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ:

  1. Устанавливается входная дверь.
  2. Монтаж межкомнатных перегородок.
  3. Гидроизоляция санузлов.
  4. Выполняется монтаж системы отопления с установкой приборов отопления в соответствии с проектом.
  5. Осуществляется монтаж стояков горячего и холодного водоснабжения с установкой запорной арматуры (разводка труб под сантехнические приборы внутри Объекта выполняется Участником самостоятельно).
  6. Устанавливается стояк канализации с заглушкой.
  7. Осуществляется ввод электрической сети в помещение с установкой автомата отключения.
  8. Устанавливается автоматическая пожарная сигнализация и система пожаротушения.

Настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства.

Описание отделки

Сделаем для Вас подготовку квартиры под чистовую отделку, полную отделку в квартире и даже мебелируем квартиру. Мы стремимся сделать все для того, чтобы комфорт в вашем новом доме был полным и бескомпромиссным.

Используем первоклассные и проверенные материалы, что дает уверенность в качестве отделки.

DOM SMILE – это 15-ти этажный комплекс, возводимый в нескольких км к северо-востоку от МКАД, в г. Мытищи. Благоприятная экология Пироговский лесопарк 400 м, в 6 км река Клязьма и национальный парк «Лосиный остров». Благоустроенная, огороженная территория с детской площадкой и зоной ворк-аут. Наземная парковка на 110 машиномест, парковочная зона для каршеринга. Современный востребованный формат — студии от 22 м2, евродвушки от 41 кв. м и евротрешки от 62 кв. м. Отделка white box и без отделки. В доме свое кафе, зона коворкинга, консьерж сервис, магазины и предприятия услуг.

DOM SMILE — это самостоятельность. Я в Москве в универ поступила, мне и место в общежитии дали. Но родители ни в какую слышать об общаге не хотели. Я сама не ожидала такого подарка — собственная студия! Я смогу в спокойной обстановке к сессии готовиться! И еще…наконец-то завести собаку J Мечты сбываются!

DOM SMILE — это забота о будущем. Нашему сыну всего 7 лет, он еще первоклашка. Но уже со своей жилплощадью — завидный жених J A что? Мы купили ему студию в ипотеку. Пока пацан растет, студию мы будем сдавать и арендными платежами перекрывать ипотеку. А к своему совершеннолетию у сына будет свое жилье! Если в институт экзамены не провалит, конечно 😉

DOM SMILE — это стабильный доход. Я долго выбирал — куда лучше вложить свои деньги? Хотел в банк не депозит положить. Так там проценты все ниже и ниже с каждым годом, а инфляцию никто не отменял… Вот, прикинул, что мои 2 миллиона, потраченные на покупку студии в этом комплексе, будут мне не меньше 9% годовых приносить. Студию с отделкой — можно сдавать в аренду сразу после получения ключей!

DOM SMILE — это проявление любви. Мы с мужем уже давно в Мытищах живем, перебрались из Волгоградской области лет 15 назад. К родителям ездили каждый год в гости, детей им на все лето отвозили. Но время берет свое, тяжело им без нас так далеко. Мы и решили продать их дом, да купить им жилье к нам поближе. Евродвушка в DOM SMILE — идеальное решение для нашей семьи!

Инвестиции в недвижимость

Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?

Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Кaк этo paбoтaeт

Cтpoитeльный бизнec coпpяжeн c pиcкaми и кpyпными финaнcoвыми влoжeниями. Этo миp, в кoтopoм ничeгo нe идeт пo плaнy: из-зa дoлгиx coглacoвaний и cлoжныx инвecтициoнныx cxeм зacтpoйщикaм пocтoяннo нyжны дeньги. Нe нa cтpoйкy, тaк нa дopaбoткy пpoeктa дoмa. 

Poccийcкиe зacтpoйщики oщyщaют пpoблeмы ocтpee зapyбeжныx кoллeг: экoнoмичecкиe пoтpяceния и жecткий кoнтpoль co cтopoны гocyдapcтвa мeшaют coблюдaть cpoки и дepжaтьcя в paмкax бюджeтa. Из-зa cлoжнoй cитyaции poccийcкиe зacтpoйщики пытaютcя пepecтpaxoвaтьcя и пpoдaют квapтиpы eщe дo тoгo кaк пocтpoили дoм. Дeньги бyдyщиx житeлeй — пoдyшкa бeзoпacнocти. Oни пoмoгaют peшaть coпyтcтвyющиe вoпpocы и дepжaтьcя в paмкax плaнa. Нo тaкиe инвecтиции coпpяжeны c cepьeзными pиcкaми для пoкyпaтeля.

Чтoбы y людeй был cтимyл тpaтить дeньги нa eщe нe cyщecтвyющyю квapтиpy, зacтpoйщики cильнo cнижaют цeны. Нaпpимep, в Кpacнoдape oднyшкa в cтpoящeмcя дoмe cтoит 1,5-2 млн, пocлe cдaчи ee цeнa выpacтaeт дo 2,5-3 млн. B Кaлинингpaдe тe жe oднoкoмнaтныe квapтиpы cтoят 1,3-1,8 млн, пocлe cдaчи дoмa — 1,7-2,4 млн. B Mocквe oднyшкy нa этaпe кoтлoвaнa мoжнo взять зa 5-7 млн, пocлe cдaчи — зa 6-9 млн. Кaк пpaвилo, дoмa cтpoят oкoлo 4 лeт. 

Пoлyчaeтcя, чтo любoй чeлoвeк мoжeт кyпить пpaвo пoлyчить квapтиpy пocлe зaвepшeния cтpoитeльcтвa, и зa 4 гoдa eё cтoимocть yвeличитcя в cpeднeм нa миллиoн. Ecли cpaвнивaть c бaнкoвcкими вклaдaми, тo выгoдa oчeвиднa — 13% дoxoдa в гoд пpoтив 7,5%.

Cpaвним:

Ecли бepётe жильe для пepeпpoдaжи, тo цeнтp и oкpaины лyчшe cpaзy иcключить. Квapтиpы в цeнтpaльнoм paйoнe мeнee peнтaбeльны из-зa выcoкoй cтoимocти, пoэтoмy пpoдaвaть тaкoй инвecтициoнный oбъeкт вы бyдeтe дoльшe. C oтдaлeнными paйoнaми иcтopия oбpaтнaя — тaм дeшeвo, нo из-зa этoгo и дoxoд бyдeт нecкoлькo мeньшe. Oптимaльный выбop — взять квapтиpy в xopoшeм cпaльнoм paйoнe. Этo ликвидный и пpиeмлeмый пo cooтнoшeнию изнaчaльнoй и пpoдaжнoй цeны вapиaнт.

Зачем инвестировать в недвижимость

Сейчас около трети покупателей приобретают квартиры с инвестиционными целями. Однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное — сохранить накопления в период экономической нестабильности. 

Недвижимость всегда была и остается самым надежным активом — квартира не упадет в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход. 

Что такое инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — значительно более широкое понятие, чем это может показаться на первый взгляд. Прежде всего, это не просто покупка или строительство некоего объекта. На самом деле, когда речь идет об операциях на рынке недвижимости, то чаще всего подразумевается вложение денег в одном из четырех направлений.

  1. Строительство. То есть вложение денег на этапе возведения здания с целью в дальнейшем сдать построенное помещение в аренду или продать его.
  2. Девелопмент — более широкое понятие, чем строительство. Под девелопментом подразумевается комплексное развитие территории. Например, возведение жилого микрорайона, там же рядом строительство нескольких социально значимых объектов, школ, детских садов, поликлиники, а также торгово-развлекательного комплекса, офисных зданий, чтобы люди могли не только жить, но и работать где-то поблизости, и так далее.
  3. Рентное направление, когда те или иные объекты приобретаются разными путями — покупаются, строятся, берутся на длительный срок в доверительное управление — для последующей сдачи их в аренду.
  4. Операции с землей, когда участки приобретаются оптом и разделяются на более мелкие доли, наоборот, объединяются в единое целое, производится межевание, изменения разрешенного землепользования, и так далее. В итоге создается так называемый земельный банк, и задача управляющего сводится к тому, чтобы шаг за шагом увеличивать его стоимость.

Инвестировать

Узор

Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета

Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании

комиссия 0,025% — 0,300% от суммы сделки

Открыть счет

Лиц. № 045-14050-100000

комиссия 0,010% — 0,100% от суммы сделки

Открыть счет

Лиц. № 154-04434-100000

комиссия 0,0001% — 0,3000% от суммы сделки

Открыть счет

Лиц. № 045-06790-100000

комиссия 0,014% — 0,3000% от суммы сделки

Открыть счет

Лиц. № 177-03471-100000

комиссия 0,025% — 0,050% от суммы сделки

Открыть счет

Лиц. № 177-02739-100000

Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы

Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.

С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.

Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.

ПЛЮСЫ

Как правило, недвижимость всегда (или почти всегда) ликвидна

Недвижимость можно сдать в аренду для получения прибыли

Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и ипотеке

Большой выбор объектов для различных целей и в разных ценовых категориях

МИНУСЫ

Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе

Чем меньше город, тем ниже спрос на недвижимость

Нужны дополнительные расходы на обслуживание недвижимости — ремонт, налоги, коммуналка

Форс-мажоры, от которых объекты недвижимости могут сильно пострадать. Например, пожар или затопление

Стоит ли покупать жилье для инвестиций?

Означает ли это, что тратить деньги на покупку квартир в российских городах не стоит? Разумеется, нет. Но важно понимать функционал этой сделки.

В большинстве случаев вложение средств в российскую недвижимость следует квалифицировать не как инвестицию, а как попытку затормозить и хотя бы частично компенсировать обесценивание своих капиталов. В наличном виде они будут терять свой реальный вес намного быстрее. Попытка направить их на фондовые рынки, скорее всего, приведет только к новым потерям. По мере снижения ключевой ставки депозиты также станут непривлекательными.

В этих условиях сохранение высокого интереса к приобретению недвижимости выглядит абсолютно естественным. Для многих россиян это понятный и привычный сценарий, который позволяет сохранить большую часть реальной стоимости их сбережений. Однако даже при благоприятном стечении обстоятельств в пятилетней перспективе ценность инвестированных в квартиры средств сократится на одну пятую от изначального номинала – скажутся последствия девальвации рубля.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру по договору переуступки?

На какой стадии строительства лучше покупать квартиру

Отличный вариант — покупка жилья на высокой стадии готовности. Такую квартиру можно будет сдавать сразу после получения ключей и таким образом покрывать ипотечные платежи.

Поезд ушёл

Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.

Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.

Инвестировать коллективно

Значительная часть ЗПИФН на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог для входа. Однако и для розничных клиентов предложения есть. По данным БКС, в настоящее время из 304 фондов недвижимости неквалифицированным инвесторам доступны 158.

Самый дешевый пай стоит около 1 700 рублей за лот, но есть и те, которые в 1 000 раз дороже, рассказывает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком до миллиона рублей, не превышает сейчас 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».

Как работает ЗПИФН

Одна из целей создания закрытого фонда — привлечь деньги инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или получения рентного дохода. Закрытый он в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший паи (то есть пайщик), досрочно забрать деньги из него не может. Это связано с длительностью строительства и долгой окупаемостью проектов. Зато паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на бирже.

При вложении в ЗПИФН доход вы получаете при продаже паев (если продаете дороже) или при их погашении по завершении срока существования фонда. Но даже в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда и его пайщики получат убыток. К тому же управляющая ЗПИФом компания (УК) берет плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: комиссии за управление (management fee) и за успех (success fee).

Обычно за управление и инфраструктуру фондов управляющие берут 1,5–3% от стоимости чистых активов в год вне зависимости от успешности управления.

До последнего времени фонды недвижимости не были популярны среди розничных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, недалеко ушли от банковских вкладов.

«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами БКС. Однако теперь, когда ключевая ставка упала до 4,25%, а арендные ставки не изменились, ЗПИФН начинают выглядеть более привлекательно для инвесторов.

Основная проблема для розничных инвесторов, желающих вложиться в фонды недвижимости, состоит в том, что паи этих фондов трудно купить или продать на бирже по приемлемой цене: торги по ним идут недостаточно интенсивно, а стоимость пая зачастую очень высокая. Но рынок движется к тому, чтобы фонды недвижимости стали доступнее частным инвесторам. Так, в следующем году Мосбиржа планирует создать сервис по биржевому размещению паев ЗПИФН. Это должно существенно упростить работу УК по привлечению розничных инвесторов и увеличить ликвидность паев на бирже.

Еще один вариант коллективных инвестиций в недвижимость — это зарубежные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестировать в такой фонд можно, купив его акции. Доход будет распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Купить акции некоторых REIT можно на Санкт-Петербургской бирже, но выбор будет ограничен. Для доступа к полному списку можно выйти на зарубежные биржи через иностранного брокера. Если тяжело выбрать конкретный REIT, можно купить акции биржевого фонда (ETF), который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT, — эдакого фонда фондов.

Куда вкладывать деньги: в квартиры, которые продаются по ДДУ, или в эскроу-объекты

Главное — выбрать надежного застройщика, который уже долго существует на рынке. Преимуществом будет наличие уже реализованных проектов с хорошими отзывами

В случае, если покупатель все-таки выбирает девелопера, у которого еще нет сданных домов, предпочтение лучше отдать эскроу-объектам. Это дополнительная гарантия того, что проект надежный с экономической точки зрения. Банк никогда не выделит средства под строительство жилого комплекса, который будет убыточным.

Опасайтесь мошенничества

Деньги всегда привлекают мошенников, большие деньги — очень хитрых мошенников. Поэтому необходимо тщательно отнестись к вопросам вложения финансов, какой бы вид инвестирования вы ни выбрали.

При покупке или продаже недвижимости желательно обратиться за помощью к хорошему юристу — он поможет при оформлении бумаг и учтет все нюансы

Сдавая недвижимость, тщательно выбирайте арендаторов, прописывайте все условия в договоре и следите за его исполнением

С вкладами в ценные бумаги проще — достаточно пользоваться инвестиционным приложением надежного банка

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...