Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть выгодны даже в период спада строительной отрасли
Инвестиции в недвижимость
Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?
Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.
Источник: http://domrfbank.ru/mortgage/articles/estate_investments/
Какие были варианты
Мы многодетная семья из Петербурга. В начале 2019 года у нас родился третий ребенок, поэтому к началу 2020 мы получили государственные выплаты. В общей сложности вышло 735 305 Р. Если кратко, в эту сумму вошли прямые пособия, президентские выплаты на ипотеку и льготы на коммуналку.
Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.
Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.
Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т—Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:
«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».
В моем случае компания — это моя семья.
Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:
- классические банковские вклады;
- покупка недвижимости, чтобы потом ее сдать в аренду, — но с моими 700 тысячами я мог купить в лучшем случае комнату;
- покупка новостройки в ипотеку по хорошей ставке;
- вложения в акции. На самом деле такой вариант я не рассматривал, потому что не очень в этом разбирался, но в статью его добавил — для наглядности.
Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.
Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.
Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.
Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.
При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.
В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.
Рост цен на питерские новостройки за 2019 год я взял с сайта «Бюллетень недвижимости». Согласно их отчетности, квадратный метр новостроек в Петербурге с января по декабрь 2019 года подорожал с 108 000 до 118 000 Р. Это чуть больше 9% годовых.
Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.
По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.
Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.
Незастрахованными были только акции.
Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.
В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.
А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.
Таблица сравнения вариантов моих вложений
Быстрый доступ к средствам
Есть, но с потерей процентов
Страховка
Де-факто есть: хоть как таковой страховки и нет, с комнатой вряд ли что-то случится
Быстрый доступ к средствам
Нет
Быстрый доступ к средствам
Нет
Быстрый доступ к средствам
Есть
По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.
Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.
Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:
- Должно было подорожать тело кредита: 9% (подорожание новостроек) − 4,5% (проценты по кредиту) = чистые 4,5% на заемный капитал в 4 млн рублей.
- А еще, как правило, квартиры дополнительно дорожают в процессе стройки. Я взял консервативную оценку в 10%.
Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.
Насколько стоит доверять прогнозам специалистов
Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.
«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».
«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.
«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».
«По сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле — на 20%. При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10—12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20—22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс — падение спроса на фоне роста предложения и цен», — подытоживал «Этажи журнал».
Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.
Источник: http://journal.tinkoff.ru/invest-kvartira/
Калькулятор не пригодится
И, конечно, один из самых интересных моментов — расчёт окупаемости. “Обычно покупатели ориентируются на динамику цен за аналогичный период в прошлом (см. Таблицу 2), — предлагает возможные варианты для определения этого показателя Алексей Фёдоров. — Также иногда сравнивают с ценами на аналогичное жильё в Москве, подразумевая, что цены в СПб отстают от столичных примерно на 5 лет”.
Таблица 2. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей
Приведённые цифры демонстрируют, что первичный рынок весьма ощутимо прибавил в цене, особенно в Выборгском районе, рисуя довольно интересные перспективы. Особенно учитывая наличие проектов с конкурентными ценами, реализующихся без эскроу.
Максим Ельцов предлагает не формулу расчета окупаемости, но некую схему оценки ликвидности:
Просчитайте, насколько выгодно будет смотреться этот объект через несколько лет по отношению к аналогичным предложениям на рынке. Хороший инвестор должен не просто предсказывать потенциальные преимущества, а видеть их прямо сейчас и сегодня — в день покупки этой квартиры. Нужно просчитывать развитие инфраструктуры, теоретическую конкуренцию и т.д.
Максим Ельцов
генеральный директор ООО “Первое Ипотечное Агентство”
Эксперты сходятся во мнении, что пока ещё многие строят по старым правилам и старым ценам и действует льготная ипотека, имеет смысл вкладываться в недвижимость. Проценты по ипотеке, особенно субсидированной, могут оказаться ниже инфляции, а цены за счёт новых правил будут расти. Но важно понимать, что нужно покупать ликвидное жильё. То есть в хорошей локации и готовое или почти готовое, чтобы минимизировать риски.
Мы продолжим изучать тему инвестиций в недвижимость: и в следующем материале сравним такой инструмент с другими возможными вариантами вложения средств.
Обсуждаем новости здесь
Присоединяйтесь!
Источник: http://dp.ru/a/2020/11/30/Vzveshennoe_reshenie_v_kak
Существенное повышение стоимости жилья за 2020 г. вновь подняло тему о целесообразности инвестиционных вложений в него. Кроме того, несмотря на то, что цены выросли, понижение ипотечной ставки облегчило вход на рынок недвижимости и послужило дополнительным мотиватором для потенциальных инвесторов. Можно ли говорить о том, что жилье в России способно выступить механизмом реального прироста капитала, Domofond.ru рассказала руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Поднимая тему инвестирования в недвижимость, прежде всего, необходимо внести важное уточнение. Обычно инвестиционно привлекательным называют тот актив, стоимость которого стабильно и заметно растет на протяжении нескольких лет. Соответственно, его покупка гарантирует выгоду, увеличивая объем капитала. Так, если квартира в момент покупки стоила 7 млн рублей, а спустя пару лет ее прайс вырос до 10 млн рублей, по российским меркам ее вполне можно признать инвестиционным объектом – ведь она дала более чем 40% прибавку к стоимости.
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
Как правильно инвестировать в недвижимость?
Однако в действительности денежный выигрыш носит лишь номинальный характер. Следует учитывать, что только за 2020 г. рубль девальвировался на 30%. И его покупательная способность продолжает снижаться. Продолжающийся кризис в национальной экономике, вероятность новых санкций и неурегулированные внешнеполитические проблемы создают дополнительные риски. С поправкой на девальвацию, которая может быть больше или меньше в зависимости от конкретного года, реальная динамика стоимости инвестиционного объекта недвижимости снижается до нулевых или даже отрицательных значений.
Источник: http://domofond.ru/statya/investitsii_v_nedvizhimost_kak_ne_progadat_s_vlozheniyami/101411
Зачем инвестировать в недвижимость
Сейчас около трети покупателей приобретают квартиры с инвестиционными целями. Однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное — сохранить накопления в период экономической нестабильности.
Недвижимость всегда была и остается самым надежным активом — квартира не упадет в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход.
Источник: http://blog.domclick.ru/post/investiczii-v-ipotechnuyu-nedvizhimost-kak-kupit-i-zarabotat
Коммерческая недвижимость
Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.
Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).
Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).
Источник: http://kdelu.vtb.ru/articles/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost-i-poluchat-passivnyj-dohod/
Куда инвестировать в 2021 году и стоит ли
Инвесторы воспринимают 2021 год временем выхода из Великой депрессии нашей эпохи. Именно сейчас наблюдаются позитивные сдвиги, которые говорят о преодолении большого экономического кризиса, в котором и инвесторы, и обычные люди, принимающие решение о покупке и продаже недвижимости, глубоко осознали реальность пандемии и ее катастрофические последствия. Но при этом осознали и необходимость сделок с недвижимостью.
«В прошлом году мы не приобретали ничего, — комментирует организатор международного Конгресса инвестиций Анна Штуккерт. — Более того, я отговаривала клиентов от покупок и продаж, так как цена была нестабильна, рынка практически не было. Исключением могли стать только необходимость переезда или выгода».
Но сегодня заметны перемены. По мнению эксперта, пик массовой продажи и скупки недвижимости по завышенной цене придется на конец 2022 года. По этой причине сейчас стоит покупать, причем много недвижимости. Но не любой, которая приглянется в вашем городе или районе. Она должна быть ликвидной.
«Если говорить о Германии, то там гарантированно и легко продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Мюнхене и Берлине, — отмечает эксперт. — Позволить себе такую сделку может инвестор с любым доходом. Гражданам России, конечно, сложнее, чем гражданам Евросоюза. Но при наличии собственного капитала не менее 50% от стоимости объекта, а в редких случаях — и 30% стоимости, купить недвижимость можно в Германии, Болгарии, других европейских странах».
Федеральное агентство новостей /
Источник: http://riafan.ru/1472513-variantov-nemnogo-ekspert-rasskazal-kuda-vlozhit-dengi-v-2021-godu
Критерии товара
На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.
Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.
Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в надежде на оживление спроса.
Читайте также «Как учесть инвестиции учредителя?»
Источник: http://buhgalteria.ru/article/investitsii-v-nedvizhimost-problemy-otrazheniya-v-bukhuchete
Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы
Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.
С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.
Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.
Как правило, недвижимость всегда (или почти всегда) ликвидна
Недвижимость можно сдать в аренду для получения прибыли
Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и ипотеке
Большой выбор объектов для различных целей и в разных ценовых категориях
Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе
Чем меньше город, тем ниже спрос на недвижимость
Нужны дополнительные расходы на обслуживание недвижимости — ремонт, налоги, коммуналка
Форс-мажоры, от которых объекты недвижимости могут сильно пострадать. Например, пожар или затопление
Источник: http://domrfbank.ru/mortgage/articles/estate_investments/
Инвестировать коллективно
Значительная часть ЗПИФН на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог для входа. Однако и для розничных клиентов предложения есть. По данным БКС, в настоящее время из 304 фондов недвижимости неквалифицированным инвесторам доступны 158.
Самый дешевый пай стоит около 1 700 рублей за лот, но есть и те, которые в 1 000 раз дороже, рассказывает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком до миллиона рублей, не превышает сейчас 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».
Как работает ЗПИФН
Одна из целей создания закрытого фонда — привлечь деньги инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или получения рентного дохода. Закрытый он в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший паи (то есть пайщик), досрочно забрать деньги из него не может. Это связано с длительностью строительства и долгой окупаемостью проектов. Зато паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на бирже.
При вложении в ЗПИФН доход вы получаете при продаже паев (если продаете дороже) или при их погашении по завершении срока существования фонда. Но даже в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда и его пайщики получат убыток. К тому же управляющая ЗПИФом компания (УК) берет плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: комиссии за управление (management fee) и за успех (success fee).
Обычно за управление и инфраструктуру фондов управляющие берут 1,5–3% от стоимости чистых активов в год вне зависимости от успешности управления.
До последнего времени фонды недвижимости не были популярны среди розничных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, недалеко ушли от банковских вкладов.
«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами БКС. Однако теперь, когда ключевая ставка упала до 4,25%, а арендные ставки не изменились, ЗПИФН начинают выглядеть более привлекательно для инвесторов.
Основная проблема для розничных инвесторов, желающих вложиться в фонды недвижимости, состоит в том, что паи этих фондов трудно купить или продать на бирже по приемлемой цене: торги по ним идут недостаточно интенсивно, а стоимость пая зачастую очень высокая. Но рынок движется к тому, чтобы фонды недвижимости стали доступнее частным инвесторам. Так, в следующем году Мосбиржа планирует создать сервис по биржевому размещению паев ЗПИФН. Это должно существенно упростить работу УК по привлечению розничных инвесторов и увеличить ликвидность паев на бирже.
Еще один вариант коллективных инвестиций в недвижимость — это зарубежные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестировать в такой фонд можно, купив его акции. Доход будет распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Купить акции некоторых REIT можно на Санкт-Петербургской бирже, но выбор будет ограничен. Для доступа к полному списку можно выйти на зарубежные биржи через иностранного брокера. Если тяжело выбрать конкретный REIT, можно купить акции биржевого фонда (ETF), который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT, — эдакого фонда фондов.
Источник: http://klerk.ru/buh/articles/504590/
Куда инвестировать начинающему инвестору
Чтобы ответить на этот вопрос, важно оценить собственный капитал. Если на руках есть 1000 евро, инвестировать не стоит, это не имеет смысла. Сумму нужно копить, а о вложениях задуматься, когда на руках будет не менее 100 тыс. евро.
«Если в собственности нет жилья, именно его и нужно покупать в первую очередь, — отмечает Анна Штуккерт. — Но только ликвидное, которое легко продается. Если жилье есть, можно разбить портфель: 10% вложить в биткоин, фондовый рынок и пробовать».
С этой работой новичку не справиться в одиночку. Здесь нужны наставники, проводники, которые подскажут, какие правильные шаги сделать. Но общие рекомендации по вложениям дать невозможно: несмотря на наличие сотен книг по инвестированию и доступные образовательные программы, в том числе и от ведущих банков России, таких рекомендаций просто не существует.
«Будьте готовы потерять эти деньги, — продолжает эксперт. — В мире акций, криптовалюты и тому подобного гарантий нет. Есть вероятность не потерять, есть вероятность заработать. Но именно из-за высоких рисков в такой вид инвестиций нужно отдавать не более 10% собственных средств».
Оставшуюся часть нужно распределить. Например, на получение выгодного кредита в своей стране. Выгодным эксперт называет кредит со ставкой не более 6% годовых, а в идеале — 1-2%. Если ставка выше 6%, брать кредит не стоит, он невыгоден априори.
Часть можно вложить в золото, часть — в проверенную бизнес-франшизу. А вот покупать акции в пандемию рискованно. Исключение составляют титаны рынка, например, онлайн-ритейлеры и крупные интернет-магазины, которые и сегодня на коне.
pixabay.com / Gerd Altmann
Источник: http://riafan.ru/1472513-variantov-nemnogo-ekspert-rasskazal-kuda-vlozhit-dengi-v-2021-godu
Что предпочитают инвесторы
В 2020 г. инициировано в 1,5 раза больше инвестиционно-строительных проектов в складской и логистической отраслях, чем в 2019 г., причем наибольшая доля приходится именно на вторую половину 2020 г., свидетельствуют данные инженерно-консалтинговой группы Smart Engineers.
Все больше фондов думают о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов, указывают аналитики Knight Frank в обзоре рынка инвестиций за III квартал 2020 г. Например, «Сбер арендный бизнес 3» приобрел индустриальный парк «PNK Парк Вешки». Аналитики Knight Frank объясняют: большинство крупных арендаторов не только не сократили складские площади, а дополнительно увеличили их, значит, денежные потоки от аренды в складских комплексах не пострадали. Всего же, по данным Knight Frank, около 22% сделок на рынке в III квартале прошли с участием российских инвестиционных фондов разного масштаба.
Впрочем, привлекательны не только склады. Доля инвестиций в офисную недвижимость хоть сократилась до 26% от общего объема инвестиций против 31% в I–III кварталах 2019 г., но сохраняет потенциал к росту, указывается в исследовании Knight Frank.
В целом же рынок недвижимости начнет показывать положительную динамику уже начиная со II квартала 2021 г., считает гендиректор Smart Engineers Хусейн Плиев. В это время традиционно начинается сезон активного строительства, к тому же большинство запущенных ранее проектов смогут пересмотреть финансовые модели и технико-экономические параметры с учетом влияния коронавируса, объясняет он. А рынок ЗПИФН будет расти вслед за рынком недвижимости.
Источник: http://vedomosti.ru/partner/articles/2020/12/25/852195-kvadratnie-metri
Процесс покупки
Я позвонил застройщику и договорился о встрече. В назначенное время приехал в офис, он находится там же, где и стройка, — у метро «Парнас». Полчаса я слушал рассказы о других отличных вариантах и дешевом паркинге. А потом выяснилось, что оформлять покупку надо не здесь.
Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.
Так выглядит план квартиры, которую я купил. Просто мечта: две спальни, общая гостиная, раздельный санузел и балкон! И все это умещается меньше чем на 50 м². Источник: сайт ЖК «Северная долина»
В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.
После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.
В итоге я купил квартиру с такими параметрами:
- стоимость — 3 742 000 Р;
- ипотечный кредит — 2 994 000 Р;
- первый взнос — 748 000 Р;
- процентная ставка — 5,3%;
- платеж в месяц — 16 661 Р;
- стоимость 1 м² — 83 250 Р.
График моих платежей по кредиту
| Процентный период | Дата платежа | Ежемесячный платеж | Погашение основного долга | Погашение процентов | Остаток основного долга |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.04.2020 | 18 828,42 Р | 3656,45 Р | 15 171,97 Р | 2 990 277,03 Р |
| 2 | 01.06.2020 | 16 661 Р | 3670,45 Р | 12 990,55 Р | 2 986 606,58 Р |
| 3 | 30.06.2020 | 16 661 Р | 3253,91 Р | 13 407,09 Р | 2 983 352,67 Р |
| 4 | 31.07.2020 | 16 661 Р | 3700,06 Р | 12 960,94 Р | 2 979 652,61 Р |
| 5 | 31.08.2020 | 16 661 Р | 3285,13 Р | 13 375,87 Р | 2 976 367,48 Р |
| 6 | 30.09.2020 | 16 661 Р | 3299,87 Р | 13 361,13 Р | 2 973 067,61 Р |
| 7 | 02.11.2020 | 16 661 Р | 3745,22 Р | 12 915,78 Р | 2 969 322,39 Р |
| 8 | 30.11.2020 | 16 661 Р | 3331,50 Р | 13 329,50 Р | 2 965 990,89 Р |
| 9 | 31.12.2020 | 16 661 Р | 3774,99 Р | 12 886,01 Р | 2 962 215,90 Р |
| 10 | 01.02.2021 | 16 661 Р | 3363,40 Р | 13 297,60 Р | 2 958 852,50 Р |
| 11 | 01.03.2021 | 16 661 Р | 3342,12 Р | 13 318,88 Р | 2 955 510,38 Р |
| 12 | 31.03.2021 | 16 661 Р | 4644,13 Р | 12 016,87 Р | 2 950 866,25 Р |
| 13 | 30.04.2021 | 16 661 Р | 3377,39 Р | 13 283,61 Р | 2 947 488,86 Р |
| 14 | 31.05.2021 | 16 661 Р | 3821,25 Р | 12 839,75 Р | 2 943 667,61 Р |
Ежемесячный платеж
18 828,42 Р
Погашение основного долга
3656,45 Р
Погашение процентов
15 171,97 Р
Остаток основного долга
2 990 277,03 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3670,45 Р
Погашение процентов
12 990,55 Р
Остаток основного долга
2 986 606,58 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3253,91 Р
Погашение процентов
13 407,09 Р
Остаток основного долга
2 983 352,67 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3700,06 Р
Погашение процентов
12 960,94 Р
Остаток основного долга
2 979 652,61 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3285,13 Р
Погашение процентов
13 375,87 Р
Остаток основного долга
2 976 367,48 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3299,87 Р
Погашение процентов
13 361,13 Р
Остаток основного долга
2 973 067,61 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3745,22 Р
Погашение процентов
12 915,78 Р
Остаток основного долга
2 969 322,39 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3331,50 Р
Погашение процентов
13 329,50 Р
Остаток основного долга
2 965 990,89 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3774,99 Р
Погашение процентов
12 886,01 Р
Остаток основного долга
2 962 215,90 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3363,40 Р
Погашение процентов
13 297,60 Р
Остаток основного долга
2 958 852,50 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3342,12 Р
Погашение процентов
13 318,88 Р
Остаток основного долга
2 955 510,38 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
4644,13 Р
Погашение процентов
12 016,87 Р
Остаток основного долга
2 950 866,25 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3377,39 Р
Погашение процентов
13 283,61 Р
Остаток основного долга
2 947 488,86 Р
Ежемесячный платеж
16 661 Р
Погашение основного долга
3821,25 Р
Погашение процентов
12 839,75 Р
Остаток основного долга
2 943 667,61 Р
В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.
В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.
Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.
я сэкономил на страховке
Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.
Источник: http://journal.tinkoff.ru/invest-kvartira/
Опасайтесь мошенничества
Деньги всегда привлекают мошенников, большие деньги — очень хитрых мошенников. Поэтому необходимо тщательно отнестись к вопросам вложения финансов, какой бы вид инвестирования вы ни выбрали.
При покупке или продаже недвижимости желательно обратиться за помощью к хорошему юристу — он поможет при оформлении бумаг и учтет все нюансы
Сдавая недвижимость, тщательно выбирайте арендаторов, прописывайте все условия в договоре и следите за его исполнением
С вкладами в ценные бумаги проще — достаточно пользоваться инвестиционным приложением надежного банка
Источник: http://domrfbank.ru/mortgage/articles/estate_investments/
Рекомендуемые ипотечные продукты
Сумма
от 100 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Удобный поиск недвижимости и заказ отчета об оценке
Сумма
от 600 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Сумма
от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Сумма
от 500 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Сумма
от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Источник: http://vbr.ru/banki/novosti/2020/12/07/investiciya-v-nedvijimost/