Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает

Содержание

Что такое эскроу-счета  

Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.

По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.

На фото — примерная форма договора эскроу

Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.

Эскроу: что это?

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

  • покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг;
  • приобретение или продажа акций, долей участия.

Когда используется счет эскроу?

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

  • интеллектуальными операциями;
  • сделками, где задействованы товарные знаки;
  • куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

  • услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
  • по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
  • деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
  • тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

  • если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
  • вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
  • в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
  • если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2020 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

Льготная ипотека от Газпромбанка

Оформить

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

  • Совкомбанк;
  • Альфа-Банк;
  • Открытие;
  • Почта Банк;
  • Тинькофф;
  • Росбанк и другие.

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться. В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Часто задаваемые вопросы

Выгодны ли эскроу-счета в долевом строительстве?

С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра. Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены. Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте. Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.

Используются ли эскроу-счета при заключении сделки о покупке готового жилья?

Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.

Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором будет счет?

Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.

Можно ли вернуть деньги, если у банка отзовут лицензию?

Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Автор: Команда Mainfin.ru

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

scheta_eskrou_02.jpg

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2020 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Принцип сделки с эскроу-счетом:

  • В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета
  • Открывается специальный счет, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты по договору между покупателем (частное лицо) и продавцом (застройщиком)
  • Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру. Если это заемные средства – ипотечный кредит – то покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк – оставшуюся сумму. Пока дом не будет достроен и не сдан в пользование, застройщик не имеет доступ к этим средствам
  • Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены.
  • Банк проверяет документы. И если все в порядке, продавец получает доступ к средствам эскроу-счета

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru

3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты

С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.

Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.

Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.

Резюмируем, в чём проблема:

  • Без личного присутствия гражданина открыть эскоу-счёт невозможно.
  • Гражданин не может находиться на территории РФ.
  • Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
  • Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.

Что делать?

В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:

  • Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
  • Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
  • Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:

в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.

2.jpg

Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Счета эскроу для застройщиков

Переход на новую систему для застройщиков приведет к смене общей схемы взаимодействия сторон по расчетам.  Теперь использовать средства дольщиков непосредственно на строительные работы недопустимо. Для дополнительного финансирования придется воспользоваться банковским кредитованием.

Купить квартиру в новостройке на стадии возведения по договору долевого участия можно будет, как и раньше, по сниженной цене. В свою очередь, Центральный банк обязуется кредитовать застройщиков по ставке не больше 5% годовых.

Схема застойщиковСхема взаиморасчетов между сторонами будет происходить следующим образом:

  • застройщик и покупатель подписывают договор ДДУ в банке, в котором указывают цену имущества и условие для перехода денег на счет продавца;
  • покупатель перечисляет на счет эскроу оговоренную сумму;
  • строительная компания выполняет условие, указанное в договоре;
  • заблокированные средства перечисляются на счет застройщика.

Проверяет условия выполнения договора сотрудник банка. Если условия трехстороннего договора не исполнены, то банк отдает деньги покупателю и расчет с застройщиком не происходит.

Основные отличия эскроу от аккредитива

Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:

  1. Счет-эскроу закрывается при непосредственном участии всех сторон сделки, что повышает гарантии и снижает риск мошенничества. Существует, так называемый, отзывной аккредитив, который может быть отозван. Это может сделать покупатель или сам банк без уведомления об этом сторон (речь идет о, так называемом, отзывном аккредитиве). В России такой аккредитив еще действует, а вот в мировой практике он уже запрещен;
  2. Форма аккредитива ограничена многочисленными правилами, прописанными в нормативных регулирующих документах, что в ряде случаев делает его использование не очень удобным. Эскроу-счет в этом плане гибче, регламентируется, в основном, договором, в котором и указаны условия для выполнения сделки;
  3. Также присутствует разница в ответственности сторон. При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок.

Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта

Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:

Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;

Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;

Заявление на открытие эскроу-счета в банке.

Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.

На фото — бланк заявления на открытие эскроу-счета в Сбербанке

По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.

4. Документы для открытия счёта

Чтобы открыть счёт нужно не только подписать договор, но и предоставить необходимые документы. Состав комплекта в различных банках может отличаться, но в большинстве случаев необходимо предоставить следующее:

  1. Заявление на открытие счёта эскроу.
  2. Юридическому лицу нужно предоставить копии учредительского договора и устава предприятия. Они должны быть нотариально заверены.
  3. Им нужно предоставить документы, дающие лицу, которое проводит оформление, соответствующие полномочия.
  4. Может потребоваться документ, который подтверждает финансовое состояние компании.
  5. Индивидуальный предприниматель должен принести своё свидетельство и паспорт. Также может потребоваться бухгалтерская отчётность и справка о том. Что отсутствуют задолженности по выплате налогов.
  6. Физическое лицо для проведения оформления обязано предоставить только паспорт. Иногда может потребоваться информация о полученных за определённый срок доходах.

Иногда банк при оформлении настаивает на заполнении анкеты на специальном бланке.

Где открыть счет-Эскроу?

На сайте Центрального банка России представлен перечень банков, в которых можно открыть такой счет. Среди них — Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Юникредитбанк, Совкомбанк, ВТБ, Альфабанк и некоторые другие. Всего пока насчитывается чуть более 20 кредитных организаций, но их список постепенно расширяется.

Все банки предлагают разные условия, поэтому нужно заранее позаботиться о выборе удобного для себя варианта.

В качестве примера, разберем условия двух банков — Сбербанка и Россельхозбанка.

Первый предлагает консультацию от своих сотрудников и гибкий, индивидуальный подход к каждому конкретному случаю. То есть, помимо предлагаемых услуг, клиенту будет оказана консультативная помощь в понимании данного вида счетов.

Там расскажут о возможных рисках и помогут правильно составить договор, особенно если вопрос касается приобретения доли объекта недвижимости у застройщика. При этом бенефициар не обязательно должен иметь свой счет или карту в данном банке, в отличие депонента.

schet eskrou chto eto

В Россельхозбанке это не является обязательным условием для сторон, но если они являются клиентами банка, то у них есть возможность получить некоторые привилегии.

При открытии счета важно оформить правоустанавливающий пакет документов, в соответствии с перечнем, предоставляемым на сайте банков. Таким образом, вам не нужно обращаться к специалистам для грамотного составления документов — их формы находятся в свободном доступе.

При оформлении договора о долевом строительстве в Сбербанке обслуживание предоставляется бесплатно (действует данное условие почти во всех кредитных организациях РФ). В других случаях предусматривается лимит в 100 млн. рублей и комиссия 0,7% годовых, но не менее 15000 рублей за квартал.

Рассчитать все это помогут сотрудники банка, поэтому обычно не возникнет вопросов с внезапно всплывающими дополнительными условиями по оплате комиссий. Каждое дополнительное соглашение или изменение в текущем договоре стоит 2500 рублей.

Что касается Россельхозбанка, то установленный лимит в сутки для обоих сторон договора —300 000 рублей, месячный порог составляет 3 млн рублей. Процент комиссии, в зависимости от индивидуальных условий, колеблется от 1 до 3% от всей суммы на счете.

О тарифах на все виды вкладов и счетов можно узнать как в банке на консультации, так и на официальном сайте.

Поскольку существует множество предметов договора, невозможно охватить весь спектр услуг. Подробнее об этом можно узнать лишь на индивидуальной консультации. Пакет необходимых документов также представлен на официальном сайте.

Вот так на примере двух кредитных организаций, можно увидеть, насколько разнятся условия таких операций в разных кредитных организациях. Только самостоятельный анализ информации из открытых источников и официальных сайтов поможет подобрать максимально выгодные для себя условия в конкретной организации.

Также можно обратиться к ЭСКРОУ-агентам, однако, во избежание разного рода неприятных ситуаций, в таком случае лучше пользоваться услугами только проверенного человека, который не имеет конфликта интересов ни с одной из сторон.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.
Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

  1. Уралсиб.
  2. Сбербанк.
  3. Соверен-банк.
  4. ВТБ24.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения

При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость

Преимущества и недостатки счета эскроу

Как средство безопасных расчетов, счет эскроу вполне может конкурировать с наиболее безопасным видом – нотариальным депозитом, благодаря своим преимуществам:

  • стороны защищены от мошенничества – в одностороннем порядке никто не может отказаться от исполнения договора и присвоить себе деньги;
  • стороны сами устанавливают список доказательств исполнения договора, которые банк обязан принять;
  • деньги на счете защищены от арестов и притязаний со стороны третьих лиц;
  • деньги на счете эскроу в рамках ДДУ застрахованы на 10 млн. р., а покупатель открывает счет бесплатно.

Однако можно выделить и минусы, прежде всего связанные с дороговизной эскроу:

  • это достаточно дорогая услуга – примерно 1% от суммы договора;
  • не все банки открывают счета эскроу;
  • за обслуживание счета платит застройщик (в ДДУ) или плательщик – во всех остальных сделках;
  • на замороженные деньги не начисляется банковский процент, как при депозите.

Предполагается, что с ростом популярности счетов эскроу стоимость их обслуживания для клиентов снизится.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Плюсы Минусы
У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся. Открыть эскроу-счет можно не во всех банках.
У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку. Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять — необходимо сначала расторгнуть договор.
Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. За открытие эскроу-счета банки берут комиссию.
Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными. В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег.
Счет эскроу нельзя арестовать.

Последние новости: почему продолжается реализация жилья по старым ДДУ? 

В настоящее время отрабатывается правоприменительная практика по новым нормам законодательства. Переходный период предполагает ряд исключений из действующих правил.

Так, часть проектов может по-прежнему реализоваться по старым договорам. То есть для завершения работ не потребуется открывать счета эскроу.

Это касается компаний, которые достигли 30% от готовности объекта или реализовали 10% квартир.

Таким организациям выдается документ с заключением о соответствии критериям, подтверждающий возможность завершения строительства по ранее действовавшей схеме.

Компаниям выделено 3 месяца для получения соответствующих заключений.

Плюсы и риски эскроу счета

Эскроу-счета имеют как преимущества, так и недостатки. И те, и другие заслуживают отдельного внимания. Сначала о плюсах:

  • и покупатель, и продавец получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, деньги возвращаются депоненту;
  • открытие эскроу счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Некоторые банки не берут плату, если счет открывается в рамках ипотечного кредита;
  • если в силу разных причин у банка отозвали лицензию, депонент может получить до 10 млн. рублей в качестве возмещения от АСВ;
  • деньги на эскроу счет перечисляются по безналичному расчету. Нет необходимости носить наличные и рисковать ими.

Пришло время рассказать о проблемах эскроу счетов:

  • в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн. рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу счете может значиться и большая сумма. К тому же строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для депонента. Минимизировать его можно, если открыть несколько эскроу счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура оплаты и перечисления денег застройщику;
  • эскроу счета не могут использоваться при расчетах между юридическими лицами;
  • не все банки могут предоставлять данную услугу;
  • если деньги, предназначенные для оплаты за недвижимость, хранятся в банковской ячейке, в случае отзыва у банка лицензии покупатель получает всю сумму. Если же используется эскроу счет, можно претендовать на 10 млн. рублей максимум;
  • в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу счетов. Если возникают спорные ситуации, нет прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений;
  • даже застройщики с положительной деловой репутацией не могут использовать средства со счета для оплаты материала, заработной платы персоналу. Им придется искать иные способы финансирования, брать кредиты, что неизбежно приведет к удорожанию жилья.

Если же застройщик не сможет открыть кредитную линию, повышается вероятность его банкротства. Дольщики не получат свои квартиры. Им вернут деньги с эскроу счетов, но средства долгое время будут «заморожены». Их нельзя перенаправить на покупку другого жилья.

Работа без счетов эскроу еще возможна. Но застройщики уже обсуждают способы обхода закона. Отдельные эксперты предлагают различные способы заставить строительные компании соблюдать дополнения к ФЗ-214. Например, планируется снять запрет на привлечение кредитных денег из иных источников. Дополнительно рассматривается вопрос о том, что застройщики смогут выпускать ценные бумаги, чтобы получить средства на строительство.

Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?

  1. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора. 

  2. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом. Даже если есть претензии, например по качеству отделки конкретно вашей квартиры, и вы пока не хотите ее принимать, деньги все равно уходят застройщику.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

  • Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
  • Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
  • Образцы подписей покупателя и продавца;
  • Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
  • Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов. 

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Напоследок

Эскроу счет — это возможность обеспечить безопасную передачу денег между покупателем недвижимости и продавцом. Но технология еще не проработана, не сформирована судебная практика. Отдельные эксперты говорят о том, что нововведение будет выгодно только банкам. Они будут сначала финансировать дольщиков, потом выдавать кредиты застройщикам. А вероятность банкротства строительных компаний из-за недостатка средств значительно усилится.

Минусы эскроу-счетов

  1. Повышение цен на квартиры

В связи с тем, что банки будут требовать оплату за услугу предоставления счета и проценты за кредитование застройщика, последний будет вынужден закладывать эти затраты в стоимость квартир.

  1. Средства не индексируются

Деньги будут храниться на эскроу-счете довольно продолжительный срок, который может достигать нескольких лет. Начисление процентов по этому счету происходить не будет. Если застройщик не закончит строительство дома по каким-либо причинам, деньги будут возвращены покупателю в 100% объеме. Но в итоге инфляция “съест” несколько процентов этой суммы и дольщик все равно понесет потери. 

  1. Нет определенности во взаимоотношениях между сторонами

Пока эскроу-счета активно не используются в расчетах между застройщиком и покупателем, поэтому нет четкого понимания, как будут происходить эти взаимоотношения в разных ситуациях. Допустим, если фактическая площадь квартиры будет расходиться с заявленной. 

      4.  Ограничение страховой выплаты

При банкротстве банка дольщик сможет получить не более 10 млн. рублей страховой выплаты, даже если сумма на эскроу-счете была в два или три раза больше. 

Что изменится на рынке?

Механизм эскроу-счетов должен немного изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Конечно, покупать жилье на этапе котлована станет безопаснее, поскольку гражданин ничего не теряет. Он либо получит свое жилье, либо сможет вернуть деньги.

Однако, как обычно, у хорошего начинания может быть и обратная сторона. И здесь она заключается в том, что цены на новостройки могут вырасти. Раньше застройщики собирали деньги с граждан, а затем сразу вкладывали их в строительство. Теперь же компаниям придется забыть об этом способе привлечения средств. Им нужно будет занимать в долг у банков под проценты, чтобы возвести многоквартирный дом и сдать его точно по графику. И свои расходы на обслуживание кредитов застройщики будут перекладывать на плечи потребителей.

Впрочем, можно предположить, что потребители лучше согласятся переплатить небольшую сумму за квадратные метры, чем рисковать сразу всеми средствами и тратить нервы в попытке добиться от застройщика завершения строительства. Будем надеяться, что совсем скоро такие ситуации уйдут в прошлое.

Эскроу счет и договор эскроу: в чем разница

Эскроу – это не обязательно счет в банке. По договору эскроу третьей стороной, которой стороны основного договора доверяют свои деньги, может быть кто угодно. Например, определенный человек, нотариус. Однако банковские счета могут открывать и вести только банки, поэтому если агентом выступает банк, то говорят о заключении договора на счет эскроу.

Кстати, по договору эскроу можно депонировать (замораживать) не только деньги, но и любое движимое имущество. Например, автомобиль. Квартиру, комнату или дом депонировать нельзя – только передавать в залог.

Плюсы и минусы эскроу счетов

Плюсы и минусы эскроу счетов

Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

  1. Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.

  2. Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.

  3. Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.

Открываем эскроу счет

Счет эскроу открывается после заключения соответствующего договора, в котором указывается:

  • существо сделки, все основные условия по ней;
  • перечень документов, свидетельствующих об исполнении сделки.

Как правило, банки сами разрабатывают необходимые формы договоров на счета эскроу. Заверять такой договор у нотариуса не нужно.

Внимание! Если агентом выступает не банк, договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению.

После подписания документов открывается сам счет эскроу, на который плательщик перечисляет деньги.

Какие банки работают

Сегодня все больше банков предлагают услуги по открытию и ведению счетов эскроу. Для дольщиков по ДДУ открытие и обслуживание счета всегда бесплатно. Обратиться можно в любой из следующих банков:

  • Газпромбанк;
  • Почта Банк;
  • Совкомбанк;
  • ВТБ
  • Альфа-Банк;
  • РНКБ Банк;
  • Связь-Банк;
  • Сбербанк;
  • Открытие;
  • Росбанк;
  • Россельхозбанк.

Вне ДДУ банки будут просить оплату услуг от депонента – того, кто вносит деньги. Например, Сбербанк установил цену в 0,7% от цены договора, минимум 15 тыс.р. за 3 месяца.

Документы для открытия

Для открытия счета эскроу необходимы документы, удостоверяющие личность, и в некоторых случаях основной договор. У коммерсантов банк может попросить бухгалтерскую отчетность или справки из налоговых органов.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...