Как оглушительно лопнул американский пузырь на рынке недвижимости

Кризис в США: причины возникновения и последствия. Как лопнул ипотечный пузырь в США. Почему доллар — мировая валюта. Как защититься от кризиса.

McMansion как американская мечта

В наших широтах собственный дом в большинстве случаев остается или бабушкиным наследством в родной деревне каждого коренного горожанина, или дачей для выращивания на грядке вкусных и полезных продуктов, или резиденцией добившихся относительного успеха граждан. В американской системе координат, той пресловутой American dream, сам концепт своего дома занимает основополагающее место. «Одноэтажная Америка» в ее современном понимании сформировалась после Второй мировой войны, после того как государство принялось предоставлять льготные ссуды на приобретение жилья вернувшимся с фронтов ветеранам. Предложение не заставило себя ждать: сразу несколько строительных компаний освоили производство небольших типовых домов индустриальным методом, и вскоре в пригородах крупных населенных пунктов начали появляться кварталы «индивидуальной застройки», олицетворившие представления среднего класса о правильном формате семейного гнезда.

Массовая автомобилизация населения лишь способствовала стремительному росту пригородов, а мегаполисы США стали приобретать привычный и сейчас вид: компактный деловой центр с высотными зданиями, окруженный бесконечными полями частных домов с гаражом и обязательной лужайкой.

По мере роста благосостояния американцев росли и их аппетиты. Простейшие типовые дома 1940—1950-х годов постепенно эволюционировали во все более крупные объекты. Росла этажность, интереснее и разнообразнее становился внешний вид зданий, к лужайке добавлялся бассейн на заднем дворе с местом для барбекю, одноместные гаражи менялись на гаражи на две машины. Мечтой уже становился не просто дом, а особняк. В начале 1980-х журналисты изобрели даже ироничный термин McMansion («МакОсобняк»), под которым подразумевался огромный, часто безвкусный жилой дом в два-три этажа с «архитектурными излишествами» на фасадах, при этом практически всегда возводившийся из дешевых строительных материалов. Тем самым он становился своеобразным аналогом еды из фастфуда: недорогой, производимой на конвейере, калорийной, но не слишком полезной для здоровья.

Несмотря на такую страсть к владению собственным домом, особенного пиетета к нему американцы не питают. У нас покупка квартиры (и тем более своего коттеджа) становится событием всей жизни. Еще с советских времен было принято, получая жилье, оставаться в нем до неизбежного конца. Переезд в качественно лучшую обстановку мог быть связан лишь с продвижением по социальной лестнице и практически всегда ограничивался пределами одного и того же населенного пункта. В США еще одним фактором «американской мечты» является мобильность населения. Принцип «Где родился, там и пригодился» абсолютно чужд американцам. Наоборот, в порядке вещей систематическая смена места жительства. Более того, подобные привычки находят отражение и в отношении к жилью.

Условная схема проста. Молодой человек, достигая совершеннолетия, легко и без особой жалости покидает «отчий дом» и уезжает в университет или колледж, часто на другом конце страны. Получив образование и первое место работы, обычно в одном из крупных городов, он (или она) снимает жилье, один или с компаньонами, предпочитая при этом жизнь вблизи рабочего места и милых молодости развлечений. Насладившись всеми прелестями жизни в городской обстановке, наш герой обыкновенно заводит семью и, остепенившись, конечно, по примеру родителей покупает свой дом в пригороде, где следующие пару-тройку десятилетий растит детей, пока уже тем не настает время уезжать в колледж. Оставшись в опустевшем доме, семейная пара часто меняет его на более скромный вариант, а выйдя на пенсию, и вовсе переезжает в регионы с лучшим климатом, в вечное лето. В этом цикле средний американец меняет жилье несколько раз, и частота может еще увеличиться при смене в зрелом возрасте места работы и переезда в другой населенный пункт. Ностальгической тоски по конкретному дому обычный житель США не испытывает, но сам принцип своего дома для большинства из них остается первостепенно важным.

Что это такое?

В общем смысле, ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не только не могут вернуть кредит, но и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом.

И чем большее количество кредитополучателей оказываются неспособны вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь, и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва».

Привести к этому может совокупность причин.

Почему возник кризис в США в 2008г.

Мой предыдущий аналитический материал закончился словами о том, что окончание этого года будет «веселым». В этом материале я расскажу о природе происхождения кризиса в США и финансовом мироустройстве. Выводы делайте сами.

Для того, что бы понять, что кризис в России отличается от кризиса в США, давайте попытаемся понять суть кризиса 2008г. в США

США — это 20% в мировой экономике, 20% от мирового ВВП — это очень много. Однако потребляют американцы всей страной еще больше — около 40%. При том, что доллар является мировой и международной валютой, а выпуском доллара занимается ФРС США. ФРС — федеральная резервная система, аналог нашего центрального банка.

Но, как и во всем, есть нюансы. Мало кто знает, что ФРС — частная организация, с частным капиталом, имеющая статус акционерного общества. В ФРС входят резервные банки Соединенных Штатов и много коммерческих банков поменьше.

Законодательно, ФРС имеет независимость от США. В своих решениях ФРС абсолютно свободно, поскольку решения ФРС не одобряются никем: ни президентом США, ни представителями законодательной или исполнительной властей. Никем.

В противовес этому, действовать ФРС может только в рамках полномочий, предоставленных ФРС Конгрессом. Теоретически Конгресс может ограничить права ФРС в принятии решений относительно кредитно-финансовой политики США. Но это только теоретически.

Таким образом, как не сложно догадаться, тот, кто управляет ФРС и контролирует Конгресс (это м.б. одно лицо, а м.б. и группа), держит за одно место весь мир, поскольку все сделки в мире на мировых биржах в основном осуществляются именно в долларах. Это означает, что почти весь мир, хочет он этого или нет, зависит от курса необеспеченного золотом, шедевра американской полиграфии с изображением президентов нового света.

Острейший кризис 

Финансовому коллапсу предшествовал острейший ипотечный кризис в США, начавшийся в середине 2007 года. Правительство Соединённых Штатов стремилось сделать покупку жилья более доступной для малоимущих. В частности, американские власти практиковали искусственное ограничение роста ипотечных ставок.

Банки фактически заставляли снижать их требования к материальному положению заёмщиков. Одновременно рынок Соединённых Штатов заполонило множество ипотечных ценных бумаг, облигаций и других финансовых инструментов, которые были, по сути, ничем не обеспечены.

В первой половине 2000-х годов ситуация на ипотечном рынке США доходила до абсурда: банки порой даже не требовали первоначального взноса и сведений о заработной плате. 

Как пояснил RT политолог-американист, член-корреспондент Академии военных наук Сергей Судаков, до 2008 года финансовая система США позволяла небогатым американцам покупать дорогое жильё в пригородах и приобретать автомобили почти на каждого члена семьи. Однако в первой половине 2007 года доля «проблемных» кредитов» достигла 12%, а долги домохозяйств — 127% от уровня доходов. Взявшие ипотеку малоимущие семьи уже не могли обеспечивать свои обязательства, а банки начали отказывать им в рефинансировании долгов.

В беседе с RT экс-зампред Центрального банка России, первый вице-президент Ассоциации региональных банков Александр Хандруев заявил, что главной причиной кризиса в США стали «хищнические действия финансовых корпораций». По его мнению, банки выпустили избыточное количество облигаций, «в основе которых лежали дешёвые ипотечные кредиты».

5b9bef59370f2c221d8b45ab.jpg
  • 15 сентября 2008 года индекс Доу-Джонса рухнул на сотни пунктов. Уже в октябре обвал фондового рынка стал рекордным для США за последние 20 лет
  • Reuters
  • © Brendan McDermid

«Кризис десятилетней давности возник из-за неконтролируемой выдачи ипотечных кредитов со сниженными требованиями при их получении. Это способствовало накоплению долговой нагрузки, а также формированию большого портфеля «токсичных» активов. А когда их истинная суть проявилась, то оказалось, что это самый настоящий пузырь», — пояснил Хандруев.

Как полагает эксперт, одной из главных причин катастрофы стала зависимость органов надзора от крупных финансовых корпораций. При этом, по его словам, в Lehman Brothers «до самого конца рассчитывали на поддержку государства».

В июне 2018 года официальный представитель Международного валютного фонда (МВФ) Джерри Райс назвал кризис 2008 года «наихудшим» в современной истории. По его словам, последствия коллапса мировая экономика ощущает все последние десять лет.

Что произошло в 2008 году?

ipotechnyj-puzyr1.pngСамым крупным подобным пузырем (брызги от разрыва которого накрыли весь мир) стал кризис, разразившийся в 2008 году в Соединенных Штатах. Произошел буквально обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам.

При этом началось повальное изъятие домов и квартир должников в пользу банков и кредитных организаций. Крах ипотечного рынка немедленно спровоцировал обвал практически всех акций и облигаций Америки и снижение биржевой активности.

Причины.Нужно понимать, что к подобной экономической катастрофе привело не одно, а целый комплекс обстоятельств, каждое из которых по отдельности никак не смогло бы настолько обрушить финансовый рынок, как это случилось в 2008 году. Основные причины кризиса следующие:

  • снижение в 2004 году ставки ФРС до минимальных значений (1%) и появление в стране огромного количества «дешевых» денег;
  • появление большого количества кредитов с привлекательными для граждан США условиями и просто смешными первоначальными взносами;
  • стремительное (на этом фоне) развитие ипотечного рынка с увеличением спроса на недвижимость, когда сотрудники банков и кредитных учреждений раздавали доступные кредиты, что называется, направо и налево, не особо заботясь о платежеспособности клиентов, ведь задолженность всегда можно было компенсировать залоговым объектом (как они полагали);
  • резкий рост жилищного строительства, приведший к значительному перепроизводству;
  • снижение (сначала относительно плавное) цен на рынке недвижимости из-за того, что предложение превысило спрос;
  • рост ставки ФРС (после рекордно низкого уровня) сразу в несколько раз (с 1% до 6%) в течение короткого (3-4 года) промежутка времени;
  • снижение (на этом фоне) платежеспособности заемщиков;
  • резкое снижение спроса (который и так не дотягивал до уровня предложения) на рынке недвижимости, и, как следствие, обвал цен.

В итоге, должник не мог вернуть кредит из-за падения своих доходов, а банк не мог компенсировать затраты по займу залоговым объектом, поскольку рыночная цена на него стала значительно меньше размера выданного кредита.

Ситуация усугублялась и тем, что большинство ипотечных договоров заключались на условиях, по которым заемщик отвечал перед банком только залоговым объектом и взыскать с него задолженность за счет другого имущества было невозможно.

Кризисная рифма

Точно так же как прошлый кризис был результатом сверхнизких ставок ФРС в ответ на позапрошлый кризис (dotcom bubble), будущий кризис станет, скорее всего, результатом сверхнизких ставок ФРС и политики количественно смягчения (скупки с рынка ценных бумаг на баланс ФРС) в ответ на мировой финансовый кризис 2008-го. Очередной цикл сверхнизких ставок стартовал в 2008-м, ставка ФРС была околонулевой (0–0,25%) с 2009-го по конец 2016-го.

Первые годы ушли на восстановление и зализывание ран, однако шоки забываются быстро. Но история не повторяет себя один в один, она скорее рифмуется. Поэтому новой сферой бума стал корпоративный сектор. Стоимость заимствований на нем упала до чрезвычайно низких значений — ставка по корпоративным облигациям с наивысшим кредитным рейтингом ААА опустилась ниже 4% годовых в 2011–2017-м, в период прошлого ипотечного бума она колебалась около 6%.

Этим обстоятельством корпорации тотчас же воспользовались — грех не взять дешевый кредит, тем более что, как показывает практика предыдущих кризисов, если что-то пойдет не так, классово близкое государство будет ахать и охать, но в итоге почти всех финансистов спасет, а убытки переложит на простых налогоплательщиков.

Пузырь надувается

Столь долгое вступление было необходимо для объяснения всего произошедшего в середине 2000-х, ведь у шокировавшего страну кризиса были не только конкретные, но и абстрактные причины. Итак, обычному американцу владение собственным домом доставляло удовольствие, сигнализируя о том, что жизнь, в общем-то, удалась. Еще больше радости приносил тот факт, что стоимость этой недвижимости постоянно росла. В 1970 году средний по площади новый дом стоил около $26 тыс., в 2005-м, перед началом кризиса, эта цифра составила $283 тыс. Даже с поправкой на инфляцию в общественном мнении сформировалось устойчивое представление, что недвижимость будет дорожать вечно, что нет более верного вложения сбережений, чем в жилье. Действительно, что может быть надежнее, чем особняк, который через несколько лет можно продать дороже?

После незначительной рецессии, вызванной терактами 11 сентября 2001 года, в США начался небывалый приток иностранного капитала. Одновременно Федеральная резервная система (упрощая, аналог нашего Нацбанка) снизила до минимума процентную ставку, по которой американские банки предоставляют в кредит свои избыточные резервы. Это, в свою очередь, привело к резкому удешевлению кредитов для населения: ипотечных, автомобильных, потребительских (в виде кредитных карт). Для американцев ипотека оставалась абсолютно доминирующим источником финансирования, если речь заходила о приобретении недвижимости. Видя, что ипотечные кредиты становятся доступнее, а стоимость вожделенного жилья постоянно растет, условный Джон Смит побежал брать деньги в долг, тем более что, кроме двух традиционно крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, свои предложения по кредитованию покупки недвижимости предложили десятки других финансовых организаций.

Агрессивная реклама и статьи в СМИ тоже сыграли свою роль — американцы всегда консервативно относились к покупке домов, совершая столь важную сделку лишь тогда, когда могли позволить себе гарантированное обслуживание кредита, но теперь внезапно словно сошли с ума. В условиях стагнации роста своих реальных доходов они, боясь упустить шанс на сравнительно простое и, казалось, надежное обогащение, бросились кредитоваться, причем не только на жилье. Если в 1974 году общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла $705 млрд, то к 2008-му она увеличилась до $14,5 трлн.

Как выглядело то же самое хищническое кредитование с точки зрения банка? Банки, казалось, ничем не рисковали в такой ситуации, ведь, выдавая ипотеку, они получали в залог дом, на который она бралась. В случае неспособности должника обслужить кредит банк просто забирал дом, продавал его на рынке и компенсировал свои расходы, благо недостатка в покупателях до поры до времени не наблюдалось. У любого финансового учреждения, занимавшегося этой темой, в конечном итоге скапливалось множество долговых обязательств. Далее на сцене появляется новый игрок — крупные инвестиционные банки, не работающие непосредственно с физическими лицами, но желающие купить их долговые обязательства по ипотеке и впоследствии выпустить под их обеспечение ипотечные облигации, которые можно было еще раз (и еще более выгодно) продать. Таким образом, на ипотечную иглу прямо или косвенно подсели не только американские обыватели, но и почти вся финансовая система страны.

Как и при любых спекуляциях, такая система работала только при постоянном потоке новых клиентов (тех самых наивных Джонов Смитов, решивших сорвать куш). Когда их платежеспособный сегмент закончился (ведь количество Джонов Смитов, особенно имеющих стабильную работу и способных платить по долгам, ограничено), банки принялись привлекать к ипотеке тех граждан, которые в прежние времена никогда в жизни не получили бы кредит. Финансовые организации изобрели инновационные кредитные продукты, получившие название «субстандартная ипотека» (subprime mortgage). Ее начали выдавать лицам из группы повышенного риска, постепенно все более расширяя ее. Сначала такие кредиты предложили людям, имевшим доход (например, зарплату), которые просто могли подтвердить наличие денег на своем банковском счету. Истощив этот сегмент, ипотечные агентства решили выдавать «субпраймы» лицам без дохода (даже безработным), но с банковским счетом, на котором лежала какая-то сумма. Дальше — хуже. Спекулятивная истерия дошла до появления кредитов, получивших название «ниндзя» (NINJA — no income, no job or assets) — по сути, ипотечные организации были готовы выдавать десятки и сотни тысяч долларов всем желающим, людям, не имевшим ни дохода, ни работы, ни активов, то есть тех самых денег на банковских счетах. Дошло до того, что брать ипотеку в США стали даже бездомные и нелегальные мигранты. Под залог недвижимости, конечно, ведь что может быть надежнее недвижимости?

Масштабное падение

Финансовый коллапс в США почти мгновенно отразился на глобальной экономике. В конце 2008 года последствия кризиса ощутила банковская система, а потом и реальный сектор Европы, России и стран Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР). Подавляющее большинство государств встретило 2009 год бурным ростом количества невыплаченных кредитов, масштабным падением промышленного производства и самым мощным со времён Великой депрессии увеличением безработицы.

По разным подсчётам, в 2009 году мировой ВВП сократился на 0,75—2,3%, мировая торговля — более чем на 10%. Валовой внутренний продукт РФ уменьшился на 7,9%, Германии — на 5,6%, Великобритании — на 4,3%, Франции — 2,9%, США — на 2,4%, Японии — на 5,4%.

Финансовый кризис в значительно меньшей степени затронул Китай, экономика которого с 1990-х годов росла в среднем на 10%. По данным Нацбанка КНР, в 2007 году ВВП Поднебесной увеличился на 14,2%, в 2008 году — на 9,6%, а в 2009 году — на 9,2%.

Чтобы поддержать банковский сектор, который занимается кредитованием населения и бизнеса, финансовые регуляторы ведущих стран понизили ключевые ставки, провели частичную национализацию экономики и оказали терпящим бедствие организациям помощь на триллионы долларов. Например, объём «антикризисного пакета» в ФРГ составил €500 млрд, а МВФ выделил заёмщикам $1,5 трлн.

Тем не менее обуздать кризис в 2008—2009 годах не удалось. В 2010-м обвал экономики вызвал колоссальный рост государственной задолженности. В критической ситуации оказалась Греция, на спасение которой была брошена львиная доля европейских финансовых резервов.

Кризис ударил по благосостоянию сотен миллионов людей. Граждане США, ЕС, РФ и ряда азиатских стран столкнулись с невозможностью своевременно выплачивать долги из-за массовых сокращений и отсутствия новых рабочих мест. В 2009 году проблема безработицы коснулась почти 200 млн человек.

Могут ли события повториться?

ipotechnyj-puzyr2.pngКак полагают некоторые эксперты, пузырь на российском рынке ипотечного кредитования может вырасти, но не из-за резкого роста объемов кредитования, а из-за высоких процентных рисков, возникающих на балансах кредитных организаций. Например, когда банки выдают займ по фиксированной ставке на длительный срок, но не обладают достаточными фондами.

Впрочем, большая часть аналитиков уверена: повторение американского сценария маловероятно. Во-первых, государство достаточно жестко контролирует банковский сектор, отзывая лицензии у кредитных организаций, проводящих рискованную политику на рынке. Во-вторых, ипотечные займы, при которых заемщик отвечает перед банком только залоговым объектом, в России выдаются крайне редко.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...