Как начать инвестировать в недвижимость и насколько это выгодно в современных реалиях

Содержание

В чем суть инвестирования в недвижимость

Суть инвестиций в недвижимость

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции — это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

Что такое недвижимость и инвестиции?

Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.

Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.

Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.

Инвестиции в недвижимость – это вложение средств в уже построенную или строящуюся недвижимость для получения прибыли.

Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.

Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Для начала необходимо оценить плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, чтобы понять, с чем вы вообще будете иметь дело. Нельзя поддаваться эйфории или воспринимать всерьёз исключительно одну рекламу.

Плюсы инвестиций в недвижимость

У такого способа распоряжения деньгами есть несомненные преимущества:

  • стабильный рост стоимости самой недвижимости и защита от инфляции, то есть можно не бояться, что такая собственность обесценится;
  • большое количество разных направлений;
  • возможность в любой момент изъять средства (реализовать имущество) или оформить кредит, сделав такую собственность залоговой;
  • большое количество разных объектов;
  • возможность получать дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду;
  • привлекательные программы от ряда застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

У такого решения есть и минусы:

  • частая покупка и продажа означают высокое налоговое бремя, что снижает прибыль от недвижимости;
  • низкий уровень ликвидности собственности;
  • деньги можно изъять быстро, но оперативность означает неизбежную потерю части средств;
  • покупка новостроек предполагает высокий уровень риска;
  • стоимость такой собственности напрямую зависит от национальной экономики и от экономической ситуации в регионе, то есть от того, на что инвестор повлиять не может;
  • траты на содержание такой собственности;
  • необходимость выплачивать налог на недвижимость;
  • невозможность точно рассчитать повышение стоимости на такую собственность в будущем.

Инвестировать в недвижимость в России традиционно – надёжно. Вы можете потерять часть средств, но даже при самом плохом раскладе у вас всё равно останется сама собственность. Хотя не стоит забывать основные риски. Однако и об остальных минусах следует помнить.

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

Подробнее об инвестициях в бизнес – в специальной статье журнала.

Вариант 1. В жилую недвижимость

Этот способ наиболее доступен и характеризуется минимальными рисками. Смысл инвестиций в жилые объекты предельно ясен: сначала приобретаем жилплощадь, затем продаём её по более высокой цене или зарабатываем на аренде.

При выборе квартиры обязательно учитываются следующие параметры:

  • район (престижный, удаленный, «спальный», «студенческий»);
  • планировка;
  • состояние;
  • инфраструктура (есть ли в шаговой доступности транспортные развязки, детские сады, школы, супермаркеты).

Если вы хотите сделать приобретение с максимальной выгодой, придётся заниматься поиском объекта самостоятельно, без привлечения риэлтора. Значение имеют любые мелочи, включая вид из окна, национальный состав района и контингент соседей.

Вариант 2. В коммерческую недвижимость

В коммерческие объекты вкладываются более опытные инвесторы. Это могут быть как небольшие офисные и торговые помещения, так и большие по площади здания под склады, супермаркеты, производство.

Помещения для бизнеса и делопроизводства пользуются стабильным спросом. Тысячи мелких, средних и крупных предпринимателей готовы платить аренду за предоставленные площади, а владельцу остаётся лишь получать регулярные дивиденды.

Коммерческая недвижимость

Аренда – классический пример пассивного дохода, когда заработок инвестора не зависит от его трудозатрат. В случае коммерческой недвижимости есть существенный нюанс – вклады в такие объекты начинаются с 5-7 млн. рублей.

Вариант 3. В землю

Земельные участки дешевле квартир и тем более коммерческих помещений.

Это тип вложений имеет существенные преимущества:

  • вероятность мошеннических операций с землёй сведена к минимуму;
  • никаких ремонтов, оплат жилищных услуг участки не требуют;
  • купить землю гораздо проще, чем любую другую недвижимость;
  • низкое (относительно) налогообложение;
  • оформление документов упрощено;
  • привлечения посредников (риэлторов) тоже не требуется.

Земельные участки классифицируются по целям их эксплуатации. Краткосрочные инвестиции с минимальными расходами делаются в земли, предназначенные под строительство. Долгосрочные вклады выполняются в земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Негативный момент – ужесточение государственного контроля над использованием территорий. Буквально в момент написания статьи стало известно об изменении порядка налоговых начислений на землю в сторону увеличения.

Вариант 4. В зарубежную недвижимость

Вклады в жильё за рубежом расцениваются знатоками как высокодоходные и надёжные. В других государствах недвижимость с годами тоже не дешевеет, а наоборот – прибавляет в стоимости.

Такие инвестиции оправдывают себя как с точки зрения будущих доходов, так и в качестве резервного жилья на случай выезда за рубеж.

Вариант 5. В загородную недвижимость

Операции купли/продажи с загородными коттеджами и дачами приносят инвесторам стабильную прибыль, особенно в больших городах. Причина очевидна – каждый житель мегаполиса хочет отдыхать на свежем воздухе, подальше от шума и загазованности.

Варианты приобретения загородного жилья многочисленны:

  • покупка недостроенного объекта;
  • готового коттеджа;
  • участка под строительство.

Такие вложения с течением времени становятся всё более перспективными. Однако при выборе объекта обязательно учитывайте местоположение, инфраструктуру, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортного проживания показатели.

Для наглядного сравнения различных вариантов инвестирования объединим их в таблицу:

Тип недвижимости Доходность Особенности
1 Жилая Высокая (от 20 до 70% за 2-4 года) Для получения доходов с аренды рассчитывайте на длительные сроки
2 Коммерческая Высокая Рассчитана на долгосрочную эксплуатацию
3 Земельные участки Средняя Минимум налогов и упрощённая схема оформления покупки
4 Зарубежная Не определена Доходность зависит от экономических факторов в стране приобретения
5 Загородная Высокая Зависимость от инфраструктуры

Другие варианты высокодоходных и безопасных вложений рассмотрены в статье «Инвестирование для начинающих».

Варианты инвестирования в недвижимость: топ-6 выгодных способов заработка

Одно из преимуществ вкладов в объекты недвижимости — это широкий выбор вариантов. Практически любой человек может подобрать наиболее подходящий способ, учитывая нюансы.

2. Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Стоимость недвижимости за границей

      • Портфельные инвестиции для начинающих (4 примера)
      • Как выбрать выгодные облигации?(Для начинающих)
      • Библиотека инвестора –  8 лучших книг

Во первых, покупка недвижимости за границей только для обеспеченных людей. Однокомнатная квартира в Берлине будет стоить около 160 000 € или 11,5 миллионов рублей. Тем не менее, многие россияне инвестируют в зарубежные квадратные метры.

Основные причины:

– Во-первых, защита от девальвации рубля.

– Во-вторых, вид на жительство (для Греции инвестиции от 250 000 €).– В-третьих, доступная ипотека (1,85 % – средняя ставка в Германии).– В-четвертых, экономическая, политическая стабильность.

К сожалению, стоимость квартиры не единственная проблема, с которой столкнутся инвесторы. Незнание законов, незнание рыночных цен, языковой барьер, ну и конечно же, армия мошенников, которые «помогут» выбрать квартиру. Вы сильно сократите шанс плохой сделки, если будете следовать рекомендациям.

Первый объект – некоммерческая недвижимость. Даже если вы компетентны в выборе офисов или «street retail», локальные особенности рынка сведут опыт к 0. Знайте местную среду и законодательные ограничения на профессиональном уровне перед покупкой.

Массовый сегмент. Во-первых, однокомнатные квартиры, студии в среднеценовом сегменте дают широкий выбор и легкость в сравнении с аналогичными предложениями.

Во-вторых, купить по завышенной цене будет значительно сложнее.

В-третьих ликвидность таких апартаментов позволит всегда выйти из инвестиций с минимальными потерями.

– Правило 6 месяцев. Хорошие предложения продаются быстро, сразу отсейте все объявления старше полугода, сэкономите время.

– Популярные новостройки. Позвольте местным жителям помочь вам выбрать квартиру. Динамика продаж в строящихся домах – отличный индикатор качества как жилого комплекса, так и района.

– Синица в руках. Вам предложили невероятно выгодную сделку, которая вот-вот сорвется, надо только успеть? Откажитесь. В 99 % сохраните деньги. Единственное исключение, если вы специалист в этой области и отчетливо представляете, что делаете.

– Время и деньги. Покупка дома или апартаментов в экзотических странах – очень красивая идея, но расходы времени и денег на перелеты, сведет на нет всю доходность.

Интересно, что из Москвы до Сочи и до Берлина стоимость перелета примерно одинакова, а качество недвижимости разное.

– Другой взгляд. Совет эксперта (агенства) поможет, прежде всего, на двух этапах покупки недвижимости.

1. Во-первых, опередить направление поисков. Обидно потратить время на подбор объекта в каком-то городе или стране, а потом узнать нюансы, которые делают покупку бессмысленной.

2. Во-вторых это дополнительное мнение специалиста по уже выбранной недвижимости. Конечно, полностью доверять нельзя, но это хороший способ сверить взгляды на преимущества и недостатки.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

  1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
  2. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
  3. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
  4. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
  5. Сдача квартир в длительную субаренду
  6. Организация общежитий для рабочих
  7. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
  8. Капсульный отель

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

  1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
  2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
  3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
  4. new З стратегии заработка на дачных участках
  5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
  6. Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
  7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом

Доход от нежилых построек частного пользования

Говоря о вложениях в недвижимость, нельзя забывать, что к ней относятся и сопутствующие хозяйственные сооружения, например, гаражи или места в закрытых парковочных комплексах. Затраты на покупку или строительство таких объектов относительно невысокие, а возможная прибыль в процентном соотношении с ценой нередко оказывается выше, чем при вложениях в жилую недвижимость.

Это объясняется растущим спросом, владельцев автомобилей в стране с каждым годом становится только больше. Капитальный гараж часто обустраивают под небольшие СТО, все более популярных среди начинающих предпринимателей.

Кроме того, меньше затрат на содержание объекта, так как требования в основном технические, а не эстетические. Главное, на этапе выбора постройки, верно определиться с местом расположения.

Но, в отличие от приобретения жилья, при покупке гаража законодательно не предусмотрено право на налоговый вычет.

Как инвестировать на стадии строительства

Инвестиции в строящуюся недвижимостьИнвестировать на стадии строительства можно в такие объекты, как:

  • жилые дома;
  • коттеджи;
  • гостиницы;
  • производственные помещения.

Наиболее популярным инвестированием в этом направлении принято считать жилые дома.

Основная цель такого инвестирования заключается в следующем: приобретение квартиры в новостройке по цене ниже рыночной (поскольку еще стадия строительства не завершена), а затем долгосрочная сдача в аренду либо же перепродажа по высокой цене.

При инвестировании на стадии строительства необходимо обращать внимание на такие нюансы, как:

  • инфраструктура района;
  • транспортная развязка;
  • каковы дальнейшие планы в развитии конкретного района;
  • какова планировка будущей недвижимости.

От этих показателей зависит будущая рыночная стоимость недвижимость.

Наиболее популярными инвестициями в недвижимость на сегодня считается приобретение 2-комнатных квартир на стадии строительства.

Стоит отметить, что вышеуказанные особенности относят ко всем инвестициям на стадии строительства.

Однако если говорить о производственных площадях, то здесь новичку лучше не заострять свое внимание, поскольку в этом направлении необходимо иметь большой опыт инвестирования. Согласитесь, купить производственное помещение можно на стадии строительства, а вот понадобиться ли оно кому-то через несколько лет после постройки – вот это уже вопрос, и без опыта здесь не обойтись.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

 2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

  • Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
  • Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

  • Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
  • Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
  • Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

3. Загородная недвижимость: получить прибыль поближе к природе

Чем грязнее становится воздух в мегаполисах, тем чаще люди мечтают перебраться за город.

Рассматривают следующие варианты инвестирования в загородную недвижимость:

  • купить объект на этапе строительства;
  • внести деньги в возведенные здания;
  • приобрести участки земли, которые будут использовать для строительства объектов недвижимости.

Если выбирать в качестве способа получения дохода инвестирование в загородную недвижимость, то важно учитывать расположение объекта и наличие коммуникаций. Если людям будет некомфортно жить в коттедже, то покупка отменят, а средства инвестор потеряет.

Стоимость загородной недвижимость отличается в зависимости от региона. Так, остаются дорогими дачи и коттеджи в Московской области и Новой Москве. Если вкладчик рассчитывает на более бюджетный вариант, то стоит присмотреться к домам в Кировской и Ивановской областях.

Как купить акции фондов недвижимости

Акции можно приобрести на бирже. Например, на Санкт-Петербургской. Необходим брокерский счёт. По информации на январь 2020 года на бирже СПб доступны акции 18 фондов недвижимости.

Также есть вариант покупки через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже. Там выбор больше – доступны акции 150 компаний.

5. Выбери тип инвестирования

Кроме стандартной покупки и продажи по более выгодной цене можно инвестировать в строительство и стать дольщиком коммерческой недвижимости, сдавать объекты в аренду (особенно это выгодно, если помещение окажется подходящим для размещения магазинов крупной сети), инвестировать в паевый фонд недвижимости. Если финансовые возможности ограничены, можно рассмотреть такие варианты, как приобретение недвижимости на торгах по банкротству, залоговой недвижимости, поиск партнёра-инвестора. Вне зависимости от выбора всегда работай в правовом поле и пользуйся юридическими услугами, чтобы избежать неприятных последствий.

Сроки инвестирования

Помимо выбора объекта недвижимости, важно правильно рассчитать сроки, на которые будут вложены инвестиции, и период окупаемости. Именно об этом пойдет речь ниже. Вопрос о том, как выгодно и прибыльно инвестировать в недвижимость, достаточно сложен, поскольку ответов на него много, но ни один не даст точного плана. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода к решению поставленных задач. Потому что решив использовать объекты недвижимости в качестве средства получения доходов, нужно приготовиться ждать. Обычно среднестатистический объект окупается в период от 7 до 12 лет после покупки. В данном случае возможно несколько вариантов:

  1. Стандартный сценарий – это покупка квартиры на вторичном рынке, которая будет использоваться исключительно для аренды. При цене в 30 000 долларов и арендной плате в 200 долларов для полной окупаемости понадобится 12 лет и 6 месяцев. Конечно, цифра очень приблизительная, ведь арендная плата может изменяться, а также нужно помнить о необходимости периодических ремонтных работ и налоговых платежах.
  2. Альтернативный сценарий – это покупка квартиры в новом доме. К средней стоимости в 120 000 долларов следует прибавить 30 000 долларов на ремонт. Аренда составит, к примеру, 1300 долларов, то есть окупить объект можно за 10 лет, а в дальнейшем получать прибыль. Но нужно быть готовым к непредвиденным расходам, как было сказано ранее.

Дополнительные варианты

  1. Можно вложить деньги в недвижимость коммерческого типа. В данном случае ситуация очень похожа. Средний период окупаемости объекта составит около 10 лет, но все зависит от первоначальной суммы, арендной платы и ряда других сопутствующих факторов, которых очень много. Коммерческие объекты не настолько стабильны, если сравнивать с квартирами. Стоимость может быть очень высокой или упасть. Та же ситуация со спросом на аренду.
  2. Получить дивиденды быстрее можно, воспользовавшись возможностью не сдать объект в аренду, а продать по более выгодной цене. В данном случае речь идет о спекулятивных инвестициях, когда, к примеру, квартира покупается по выгодной цене, а впоследствии продается дороже. Один из способов инвестиций в этом случае – это покупка квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей, когда объект будет полностью сдан. Конечно, нужно будет сделать ремонт и подождать несколько лет до сдачи. Но окупаемость может составить от 10 % до 50 %. Точно сказать невозможно из-за различных факторов: регион, спрос, макроэкономика и прочее.

Формула Шиллера

Научиться правильно выбирать вектор развития на рынке недвижимого имущества поможет формула Роберта Шиллера. С ее помощью можно оценить перспективы объекта и решить, стоит ли делать вложение.

Методика разработана Нобелевским лауреатом в области экономики, чрезвычайно проста и понятна даже для новичков, только начинающих свой путь в этой отрасли бизнеса. Принимая решение о покупке, нужно посчитать соотношение стоимости объекта с суммой арендной платы за полный год проживания. Конечно, придется изучить много дополнительной информации, чтобы получить достоверные цифры, но это позволит избежать ряда ошибок и потери денег, поэтому затраты усилий и времени полностью оправданы.

Приблизительный расчет по формуле Шиллера выглядит следующим образом:

Стоимость объекта составляет 25 000 долларов. При арендной плате в месяц 150 долларов годовой доход составит 1 800 долларов. То есть соотношение составит 13, 9, а значит, число входит в диапазон адекватной оценки недвижимости, который по формуле составляет от 10 до 15. Если итоговая цифра меньше 10, значит, недвижимость недооценена, что делает ее крайне привлекательной для вложения капитала. Если цифра выше 15, то инвестиция, скорее всего, будет невыгодна, поскольку налицо переоценка.

Конечно, при расчете не учитываются многие важные факторы: спрос, конкуренция, инфляция и прочее. Но для начинающего инвестора она вполне подойдет как базисная. В дальнейшем свой арсенал нужно будет расширять, иначе делать инвестиции в недвижимость профессионально не получится.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Ситуация на рынке России

За последние 3 года стоимость недвижимости, выставленной на продажу в Москве, увеличилась в 1,5 раза. А вот покупательская активность на вторичном рынке оставляет желать лучшего: за 2017 год количество заключенных сделок по договору купли-продажи сократилось на 3,1%.

Более популярны офисные помещения — здесь наблюдается стабильный спрос. Но это средние значения, если смотреть на конкретный проект, то может наблюдаться как повышение, так и увеличение продаж.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют существенные недостатки в отделке и условиях. Это связано с влиянием исторической застройки и дефицитом предложений. Поэтому покупатели и арендополучатели больше заинтересованы в получении комфортабельного жилья со всеми условиями. В СПБ рассчитывать на понижение цен все равно не стоит.

Сочи показывает хорошую динамику развития рынка недвижимости, поскольку сама администрация прилагает все усилия, чтобы сделать курорт круглогодичным. Здесь, как и везде, есть спрос на комфортное жилье.

В целом на территории РФ наблюдается дефицит предложений аренды достойных квартир с хорошим ремонтом. Это подтверждает количество новых проектов с апартаментами, которые набирают особенную популярность у семейных пар.

Как будут работать вложения в 2021 году — зависит только от инвестора: куда будут вложены финансы, в какой регион, в какой тип недвижимости. Так, необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства. Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других — жилые квартиры с хорошим ремонтом. Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам — не теряет спроса, а наоборот, развивается.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Иррациональный оптимизм

Автор книги Роберт Дж. Шиллер, один из лауреатов Нобелевской премии по экономике 2013 года. Заблаговременно распознал пузырь доткомов, который лопнул в 2000 году и пузырь на рынке недвижимости в США  закончившийся кризисом 2008 года.

Методика оценки фондового рынка и недвижимости, разработанная Робертом Шиллером, позволяет в долгосрочной перспективе корректировать ожидаемую доходность активов.

Конфискованная недвижимость

Конфискованная или залоговая недвижимость является особым сегментом на рынке недвижимости.

Приобрести подобные объекты рискует далеко не каждый инвестор, опасаясь ряда сопутствующих проблем. Приобретать конфискованное имущество придется у банка, ни в коем случае не имейте дел с посредниками.

Почему данный вид приобретения недвижимости привлекателен для инвесторов? Основная причина заключается в её стоимости. Она намного ниже, чем стоимость аналогичных объектов, приобретённых у застройщика или частного лица. Купить недвижимость можно на аукционах, торгах и базах залогового имущества. Каждый из объектов имеет свою историю и был изъят у собственника по тем или иным причинам.

Какая недвижимость становится заёмной или конфискованной? Только та, которая приобреталась с привлечением заёмных средств. По сути, заёмщик не смог выполнить свои обязательства перед кредитором из-за чего у него была изъята недвижимость. В основном конфискованную квартиру можно приобрести на аукционах, учреждённых банком. Согласно правилам таких аукционов, все его участники обязаны внести сумму в размере 5% от начальной стоимости. Торги выигрывает тот клиент банка, который предложил максимальную цену за конкретную недвижимость. Способ достаточно сомнительный, так как можно наткнуться на квартиру с «сюрпризами».

То имущество, что не было распродано в ходе аукциона или торгов, банк выкладывает в базу залогового имущества, где можно так же приобрести его по сниженной стоимости. Это наиболее удачный способ приобретения конфискованной недвижимости, которую в дальнейшем можно успешно перепродать или сдать в аренду.

где искать инвестиции в недвижку

Как начать вкладывать в недвижимость сегодня

Как начать вкладывать в недвижимостьМногие начинающие инвесторы бояться предпринимать свои первые шаги. В этом и заключается их ошибка. Чтобы старт был удачным, необходимо:

  1. Четко проанализировать рынок недвижимости в конкретно взятом регионе.
  2. Определить направление инвестиций.
  3. Осуществит качественный подбор недвижимости, в которую можно инвестировать.
  4. Сопоставить риски.
  5. Выбрать оптимальный для себя вариант.
  6. Заключить сделку.
  7. Начать получать свой доход.

Основной причиной неудач многих начинающий инвесторов считается страх и желание быстро получать свой доход.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Повысить доход от инвестиций помогут следующие приемы:

  • перепланировка. Требует согласования в компетентных инстанциях. Советую поручать такую переделку профессиональным строителям. Тут самодеятельность неуместна;
  • пристройка дополнительных помещений (точно так же с узакониванием). Показана для коттеджей и частных домов. Нередко пристройку разрешают и владельцам квартир на нижних этажах многоэтажек;
  • качественный ремонт. Плюс метода повышает стоимость объекта. Минус многие покупатели предпочитают приобрести недвижку без ремонта и обустроить по собственному усмотрению;
  • перепрофилирование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку надзорные органы часто отказывают в процедуре.

7. Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

Первичный рынок и коммерческие объекты

инвестиции в недвижимость

Рассмотренные варианты о том, как инвестировать в недвижимость на примере квартир, полностью жизнеспособны. И особенно в случае с коммерческими объектами или новостройками. Дополнительно можно рассмотреть вариант перевода коммерческого объекта в жилой фонд. Это значительно повысит его стоимость.

Получив опыт и научившись делать правильный выбор на первичном рынке, можно успешно зарабатывать. И делать вклады независимо от того, на каком этапе находится строительство. Но есть золотое правило: чем раньше сделано вложение, тем больше оно принесет дивидендов своему владельцу.

Вкладываясь в квадратные метры строящегося объекта, следует заранее подготовить план сдачи в аренду или перепродажи. Потому что довольно часто инвесторы скупают квартиры в новостройках еще в момент закладки котлована. А затем перепродают их на более поздних сроках дороже и с выгодой для себя. Ведь это позволяет получить доход раньше и не нести дополнительных затрат. При хорошем раскладе общий размер чистого дохода может составлять минимум 35 % от вложенной суммы.

6. Инвестировать деньги в зарубежную недвижимость: заграница поможет!

Вкладчики рассматривают данный вид получения прибыли, поскольку объект недвижимости в другом государстве вряд ли станет стоить дешевле.

Если инвестор раздумывает о смене места жительства в будущем, то данный вариант можно считать перспективным способом вложения денег.

Вкладываться в недвижимость других стран можно как посредством покупки жилья и последующей аренды, так и в строящиеся объекты.

Выгодные и эффективные инвестиции

Узнайте, как правильно и куда есть смысл инвестировать. Получите бесплатную консультацию.

Страны, которые привлекают инвесторов в недвижимость — это Болгария, Греция, Испания, Португалия, Кипр и Черногория. Однако важно помнить про страны с нестабильной экономикой, где вкладываться в объекты недвижимости — это идти на риск.

Инвестиции в недвижимость: итог

Каждое вложение должно быть оправданным – не торопитесь расстаться с деньгами без твердой уверенности в надежности инвестиций. Если в начале пути вы проявите терпение и примете правильное решение относительно инвестиций в недвижимость, финансовая прибыль не заставит себя ждать.

8. Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Решив инвестировать в недвижимость Германии, ты можешь столкнуться со множеством нюансов, не очевидных для иностранных инвесторов. Необходимо хорошо знать местный рынок недвижимости, факторы ценообразования, законодательные и правовые нормы, менталитет и особенности отношения немцев к недвижимости. На самостоятельное изучение могут уйти годы, но альтернативой может быть обращение в риелторское агентство. Так, например, компания Fuchs Real Estate занимается аналитикой рынка, оформлением документов на недвижимость согласно всем немецким законам. Кроме того, Fuchs Real Estate осуществляет управление недвижимостью, что снимает с плеч инвестора многие второстепенные задачи, позволяя получать прибыль без постоянного личного участия.

Посмотреть портфолио Fuchs Real Estate →

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Рассказать, как правильно инвестировать в недвижимость, практически невозможно. Любой вид бизнеса, требующий вложений, имеет ряд своих особенностей, преимуществ и недостатков. Главный плюс вложения в квадратные метры – это возможность получать доход долгие годы или даже десятилетия. К примеру, сдавая квартиры, получая при этом арендную плату. Для увеличения дохода достаточно улучшить объект и повысить стоимость проживания. Если брать долгосрочные перспективы, то цена недвижимых объектов со временем повышается. Недостаток – это длительный срок окупаемости и получения чистых доходов.

Не следует забывать о низкой ликвидности. Если объект нужно будет быстро продать, то могут возникнуть проблемы. Для ускорения процесса придется значительно снизить цену, что приведет к финансовым потерям. И самое главное – это необходимость расходов на постоянное содержание.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Дарю список профессиональных посредников, с которыми выгодно работать при инвестировании в недвижимое имущество.

(только подводка, в статье будет актуальный список)

Что стоит прочесть перед покупкой недвижимости

Решив заняться инвестициями в недвижимость, нужно тщательно подготовиться. Для этого стоит почитать специализированную литературу профессиональных экономистов. Кроме того, есть книги, написанные людьми, которые сделали состояние именно в этом бизнесе. Они прошли все этапы и готовы поделиться опытом. Остается только читать. Первым делом стоит купить книгу Роберта Кийосаки «Инвестиции в недвижимость». Но не менее занимательная и полезная книга – «Инвестиции в недвижимость для чайников» от Эрика Тайсона. Из отечественной литературы стоит ознакомиться с книгой «Инвестирование в недвижимость. Как заработать без стартового капитала на чужих деньгах» Алексея Дурнева.

А на этом все. Подписывайтесь на нашу рассылку здесь и в яндекс.дзен. Потому что так вы не будете пропускать полезные материалы.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...