Как купить REIT в России: обзор всех способов и пошаговая инструкция для начинающего инвестора (июль 2021) — с чего начать и сколько можно заработать — 178 идей малого бизнеса

Разбор инвестиций в недвижимость на бирже. Как устроены фонды недвижимости. Что такое REIT. Классификация REIT. ETF фондов недвижимости. Как выбрать REIT.

Что такое REIT

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:

  1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
  2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
  3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
  4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
  5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Сейчас REIT как отдельная форма владения и управления недвижимостью узаконен в 37 странах помимо США

New to REITs?

REITs are companies that own or finance income-producing real estate in a range of property sectors.

Ошибки при инвестировании в недвижимость

  С чем могут столкнуться начинающие инвесторы, когда начинают заниматься недвижимостью:

  • покупка недвижимости у воды. Осознание того, что пенсионный возраст встретишь там, и недвижимость растёт — не всегда верно.
  • приобретение отеля за границей. Цена покупки несколько миллионов, а доходность лишь 2%.
  • обучение по инвестированию в иностранную недвижимость хоть и сулит опыт, но все же доходность от этого низкая. Да и проводят обучение обычно представители застройщика.

  Рассказывать об ошибках можно достаточно много и чаще всего заканчиваются они не радостно — люди несут убыток, а скинуть объект с себя не могут. Чтобы таких ошибок не повторялось, придумали REIT. 

Преимущества инвестиционных фондов недвижимости

  • Возможность диверсифицировать портфель (российский инвестор тоже может купить акции REIT и таким образом стать участником зарубежного рынка).
  • Низкий входной порог (акции REIT можно купить по цене от 30 до 100 долларов).
  • Стабильная доходность.
  • Хорошая ликвидность.
  • Надежность.

Плюсы REIT фондов

  • диверсификация — REIT застрахованный от авантюр фонд, в моно-объектах такой страховки нет.
  • прибыль постоянна и пассивна, не обязательно всегда держать руку на пульсе.
  • выплаты раз в квартал — удобно тем, кто перешёл на пассивный доход и живет на доходы с фондового рынка.
  • все хлопоты по управлению берут на себя УК.
  • REIT высоколиквидные и продается за одну секунду, с моно-объектом такого нет.
  • для входа на рынок REIT владеть миллионами не обязательно, цена лота идёт от 50 $.
  • высокие дивиденды — обычно в 1,5-2 раза больше, чем у обычных акций, так как отсутствует корпоративный налог. А устав обязывает направлять 90% прибыли на дивиденды.
  • дивиденды увеличиваются год за годом.
  • недвижимость защищена от инфляции.
  • REIT обычно опережает акции по росту тела и дивидендов.
  • для избежания рисковых ситуаций берите разные направления в недвижимости.
  • отсутствие демографического риска — покупка недвижимости совершается по всему миру.

как инвестировать в рейт фонды

Минусы REIT

  • с дивидендов от REIT платится налог в размере 30%. Платят их резиденты России и ближнего зарубежья, но лучше консультироваться со специалистом.
  • акции, есть акции — падение в кризис и тут неизбежно. Продавайте их, как только начинается обвал, освободите портфель под другие инструменты.
  • вы не единственный владелец объектом, хотя это может и плюс.

12 полезных привычек, которые изменят вашу жизнь уже сегодня. Читайте в нашей статье.

ETF фондов недвижимости

Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.

Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.

SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.

Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.

Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.

Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости

SPDR Vanguard iShares
Название фонда Real Estate Select Sector SPDR Fund Vanguard Real Estate ETF iShares U.S. Real Estate ETF
Тикер XLRE VNQ IYR
Год запуска фонда 2015 2004 2000
Год запуска фонда 2015 2004 2000
Размер фонда 3,15 млн $ 59,2 млрд $ 3,43 млрд $
Количество компаний в фонде 32 188 114
Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % 8,05 8,56 9,05
Дивидендная доходность, % годовых 3,36 3,35 4
Комиссия за обслуживание, % в год 0,13 0,12 0,43

Количество компаний в фонде

32

Среднегодовая полная доходность с момента запуска, %

8,05

Дивидендная доходность, % годовых

3,36

Комиссия за обслуживание, % в год

0,13

Количество компаний в фонде

188

Среднегодовая полная доходность с момента запуска, %

8,56

Дивидендная доходность, % годовых

3,35

Комиссия за обслуживание, % в год

0,12

Количество компаний в фонде

114

Среднегодовая полная доходность с момента запуска, %

9,05

Дивидендная доходность, % годовых

4

Комиссия за обслуживание, % в год

0,43

Как выбрать REIT

Чтобы понимать, как ведет себя сектор недвижимости в целом, агентство NAREIT ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости компания FTSE Russell. Индексы отражают средние значения показателей доходности и риска в группе выбранных фондов.

При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса.

Индексы FTSE Russell, касающиеся фондов недвижимости, рассчитанные по методикам NAREIT Essex Property сравнивает показатели доходности акций с индексом FTSE NAREIT и S&P 500. Отчет Essex Property за 2018 год

Также полезно посмотреть на некоторые показатели и мультипликаторы каждого фонда. Расскажу, на что смотрю я.

FFO, или поток денежных средств от операций, — основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда. Показатель можно рассчитать по данным отчета о прибылях и убытках, но часто фонды указывают уже рассчитанный FFO в отчетности.

Поток денежных средств от операций = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости.

В отчете компании Realty Income мы видим следующие показатели: net income — чистый доход — 364 598 тысяч долларов, depreciation and amortization — амортизация — 539 780 тысяч долларов, gain on sales — прибыль от продаж — 24 643 тысячи долларов. FFO — 839 735 тысяч долларов

Мультипликатор FFO / S — поток денежных средств от операций на одну акцию. Для анализа чаще используется изменение показателя в процентах по отношению к предыдущему периоду. Увеличение мультипликатора ведет к увеличению дивидендов, уменьшение — к снижению. Уменьшение мультипликатора возможно в двух случаях: уменьшился поток денежных средств от операций или увеличилось количество акций. Мультипликатор FFO / S компании также часто публикуют в отчетности.

Мультипликатор P / FFO используется для сравнения фондов недвижимости между собой — это аналог показателя P / E для акций других компаний. Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе.

Сравнение показателей и мультипликаторов некоторых фондов

REIT Чистый доход, млн $ Амортизация, млн $ Прибыль от продаж, млн $ FFO, млн $ Капитализация, млн $ Количество акций, млн шт. FFO / S P / FFO
Kimco Realty 497,80 310,38 229,84 578,34 6173 421,39 1,37 10,7
Simon Property 2822,34 1804,48 282,21 4344,61 51 910 309,02 14,06 11,9
Realty Income 364,6 539,78 24,64 879,74 19 150 303,74 2,90 21,8
Essex Property 390,15 479,88 61,86 808,17 16 160 65,89 12,27 20

Чистый доход, млн $

310,38

Прибыль от продаж, млн $

229,84

Капитализация, млн $

6173

Количество акций, млн шт.

421,39

Чистый доход, млн $

2822,34

Амортизация, млн $

1804,48

Прибыль от продаж, млн $

282,21

Капитализация, млн $

51 910

Количество акций, млн шт.

309,02

Чистый доход, млн $

364,6

Амортизация, млн $

539,78

Прибыль от продаж, млн $

24,64

Капитализация, млн $

19 150

Количество акций, млн шт.

303,74

Чистый доход, млн $

390,15

Амортизация, млн $

479,88

Прибыль от продаж, млн $

61,86

Капитализация, млн $

16 160

Количество акций, млн шт.

65,89

Показатели GAAP взяты из отчетов компаний за 2018 год. Данные о капитализации и количестве акций на 31.12.2018 взяты с сайта Ycharts.com.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Доходность

Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.

Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.

4. Как пандемия коронавируса повлияла на REIT

Пандемия оказала серьезное влияние на REIT: отели пустовали без туристов, торговые центры прекращали работу, спрос на жилую недвижимость в городах снижался. Однако не все секторы одинаково отреагировали на изменения в экономике и повсеместную изоляцию. Например, с развитием онлайн-торговли спрос на торговые склады вырос, а с ростом объема электронной информации и разворачиванием технологии 5G стали очень востребованы центры обработки данных и инфраструктурные объекты. Так что для грамотного вложения в REITs важна диверсификация — например, через ETF.

На сегодняшний день, согласно исследованиям Cohen & Steers, основным драйвером роста рынка REITs будет восстановление экономики. Здесь стоит отметить, что на ранних этапах восстановления REIT исторически показывали самую высокую доходность, как в абсолютном выражении, так и по отношению к более широким акциям. С начала 1990-х годов американские REIT приносили в такие периоды в среднем около 23% годовой доходности по сравнению с чуть более 11% для S&P 500. 

Средняя годовая доходность REIT и акций США, 1991–2019 годов.png

Как считают эксперты PWC, пандемия не создала новых трендов в сфере недвижимости, она лишь ускорила и несколько изменила направление уже существовавших ранее тенденций на рынке REIT. Восстановление экономики и повсеместная вакцинация, которая способствует свободному перемещению внутри стран и между ними, позволят REIT не только вернуться на доковидный уровень, но и продолжить рост в долгосрочной перспективе. Однако если наиболее пострадавшие от пандемии секторы REIT могут стать лидерами в период открытия экономики, то выигравшие от самоизоляции сектора недвижимости могут не удержать показанных темпов роста. Такая ситуация на рынке лишний раз доказывает необходимость диверсификации вложений в недвижимость. Как этого можно добиться, расскажем в следующем материале.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

REIT или ЗПИФн – в чем разница

В России аналогом REIT являются закрытые ПИФы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Они вкладывают большую часть средств инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Этот вид вложений не очень популярен, поскольку доходность закрытых ПИФов сильно зависит от курса доллара. К тому же вывести средства в любой момент невозможно. Чаще всего погасить паи удается только после закрытия фонда.

Оставшиеся средства ПИФы могут вложить в облигации или банковские депозиты.

Основные отличия ЗПИФов от REITs:

  1. Доходность ПИФов сильно варьируется – можно заработать 15%, а можно и уйти в минус.
  2. У ПИФов возникают сложности с досрочным выводом средств. Как правило, приходится ждать от 3 до 15 лет, пока фонд закроется.
  3. Стоимость пая выше, чем акций или ETF REITs.
  4. Большинство ЗПИФов доступно только квалифицированным инвесторам.
  5. ПИФы используют налоговые льготы от государства, поскольку многие фонды создаются под конкретные проекты.

А теперь поговорим о налогообложении для держателей бумаг REIT фондов.

Самые топовые американские акции REIT

Ниже представлены ТОП-9 американских фондов.

  1. Iron Mountain Incorporated (IRM) — 8,99%.
  2. Simon Property Group, Inc. (SPG) — 8,19%.
  3. SL Green Realty Corp. (SLG) — 7,8%.
  4. Vornado Realty Trust (VNO) — 6,66%.
  5. Regency Centers Corporation (REG) — 6,58%.
  6. Apartment Investment and Management Company (AIV) — 6,18%.
  7. Federal Realty Investment Trust (FRT) — 5,88%.
  8. Boston Properties, Inc (BXP) — 5,24%.
  9. Healthpeak Properties, Inc. (PEAK) — 5,16%.

Если вы хотите глубже разобраться в этой теме и понять критерии выбора фондов, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Там подробно расскажем про все нюансы и разберем две компании, которые есть в нашем портфеле REIT. Все участники получат полный список фондов зарубежной недвижимости, доступных на СПб бирже. 

Смотрите видео, как инвестировать в REIT на небольшие суммы:

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...