Ипотечные облигации простыми словами, ФЗ об ипотечных ценных бумагах в России

Что такое ипотечные облигации? Какие риски не выплат доходов по ипотечным облигациям? Как рынок ценных бумаг регулируется законом? Ответы на эти и другие вопросы ищите в статье, подготовленной Выберу.ру.

Что такое ипотечная облигация?

Под этим термином понимают долговые ценные бумаги, выпускаемые банками. Обеспечением по ним выступают регулярные выплаты клиентами по ипотечным кредитным договорам. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) можно использовать для инвестирования средств, чтобы получить более высокий доход, чем депозиты.

Цель выпуска ипотечных облигаций

Банки выпускают ИЦБ для увеличения размера средств в обороте. Фактически они перепродают долги третьим лицам за небольшой процент. Это позволяет кредитной организации сохранять прежний уровень деловой активности, получать дополнительные инвестиции и укреплять собственные позиции на рынке.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

На рынке существует три вида ИЦБ, имеющих разные правила выпуска. Среди них:

  • Однотраншевые. Для них банк собирает один пул кредитов и выпускает ценные бумаги только один раз. Эта схема эмиссии является классической.
  • Многотраншевые. Предусматривают выпуск нескольких серий облигаций по одному пулу кредитов. Как правило, это старший и младший транши. Владельцы старшего транша имеют приоритетные права на получение выплат. В случае убытков держатели младшего транша могут остаться без дохода по ценным бумагам.
  • Балансовые ЦБ. В эту категорию входят обычные облигации, которые дополнительно обеспечены пулом кредитов, остающимся на балансе банка. Считаются наименее устойчивыми, поскольку зависят от финансовой стабильности кредитной организации, их выпустившей.

Важно: при покупке облигаций инвестору стоит выяснить, к какому именно типу они относятся. От этого может напрямую зависеть стабильность выплат по ценным бумагам.

Где купить ипотечные облигации

Ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах – самостоятельно или с помощью профильных организаций, например брокеров. Эмитентом ИЦБ выступает АО «ДОМ.РФ». Ранее компания называлась Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас АО «ДОМ.РФ» выпускает ИЦБ совместно с:

  • Сбербанком;
  • Райффайзенбанком;
  • ВТБ.

Приобрести ипотечные ценные бумаги можно, в том числе, в инвестиционных приложениях этих банков. Для этого необходимо зарегистрироваться, открыть счёт и купить облигации после выпуска. Можно делать всё самостоятельно или приобрести инвестиционный пакет, в котором будут разные виды активов, в том числе и ИЦБ.

Как выглядит схема выпуска облигаций с участием ДОМ.РФ:

  1. банк выдаёт кредиты с оформлением закладных;
  2. пул закладных продается ипотечному агенту (у ДОМ.РФ их несколько);
  3. ипотечный агент выпускает ИЦБ;
  4. банк выкупает ИЦБ после размещения;
  5. банк оставляет ИЦБ у себя на балансе или продаёт их инвесторам.

Актуальная информация об эмиссии ценных бумаг находится в разделе «Сделки секьюритизации». В таблице видно, что две крупные партии были выпущены в декабре 2018 года. Их стоимость 5,2 млрд руб. и 46 млрд руб., а срок погашения – 28.12.2044 и 28.06.2048 соответственно.

В разделе «Отчётность» публикуются отчёты для инвесторов. Для расчёта доходности воспользуйтесь калькулятором на портале калькулятор.дом.рф.

Альтернативы ипотечным облигациям

Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.

ipotechnye-obligacii1.png

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры
Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Рекомендуемые ипотечные продукты

rle.cgi?sid=1&ad=726437&bt=55&pid=3274012&bid=7506276&bn=7506276&rnd=2024711922

Сумма

от 100 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Удобный поиск недвижимости и заказ отчета об оценке

Сумма

от 600 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Сумма

от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽

Сумма

от 500 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Сумма

от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽

С этим инструментом также покупают…

Илья Коровин рекомендует тем, кто только начинает формировать портфель, использовать стратегию лесенки, когда в портфеле бумаги с разными сроками обращения представлены в равных пропорциях. «При изменении кривой доходности, в том числе из-за объявления изменения ставки, эта стратегия даст свой результат», — утверждает он.

Андрей Шалимов из Экспобанка напоминает, что инвестиции в облигации подходят для инвесторов, желающих обыгрывать доходность по банковскому депозиту и уровень инфляции. Оптимальной стратегией является сочетание инвестиций в облигации с другими инструментами фондового рынка, такими как акции, ETF и прочие, в зависимости от риск-профиля инвестора.

Получается, что покупать облигации сейчас есть смысл, если вы уверены, что цикл повышения ключевой ставки завершен. Но если помнить про комментарии главы ЦБ о допустимости «дальнейших повышений ключевой ставки на ближайших заседаниях», то не исключено, что облигации в ближайшей перспективе продолжат дешеветь.

Елена СМИРНОВА, Banki.ru

Информация

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является вашей задачей. ООО «Информационное агентство «Банки.ру» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...