Escrow счет: что это такое и как открыть счет эскроу в банке

Содержание

Эскроу: что это?

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

  • покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг;
  • приобретение или продажа акций, долей участия.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. 

Как происходит расчет при приобретении недвижимости через эскроу счет?

Он проходит в несколько этапов:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. ЭСКРОУ или аккредитив – в чём разницаКак только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счета эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Как открыть счет эскроу

Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.

Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. Фото: tumblr.com

Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. Фото: tumblr.com

Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.

Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.

Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.

Как это работает: схема

Схема работы счета эскроу одинакова при расчетах по любой сделке. Она включает несколько этапов:

  1. Разработка условий основной сделки. При этом, прописывая порядок расчета в основном договоре, нужно добавить условие об оплате через счет эскроу в определенном банке.
  2. Заключение договора с банком. Стороны подписывают трехстороннее соглашение об открытии счета эскроу, в котором указывают, при каких обстоятельствах деньги переводятся получателю.
  3. Открытие счета эскроу и перечисление денег плательщиком. С момента зачисления средств деньги замораживаются до исполнения сделки. Они все еще принадлежат плательщику, однако он не может ими свободно распоряжаться.
  4. Исполнение сделки и предъявление в банк документов. Проверка банком представленных справок, выписок, актов. С момента исполнения сделки (а не с момента перечисления) деньги принадлежат получателю.
  5. Перечисление денег получателю в течение 10 дней.

Счет эскроу очень похож на аккредитив и депозит нотариуса тем, что в расчетах активное участие принимает третье лицо, которому доверяют обе стороны.

Внимание! Важная особенность – пока деньги заморожены на счете эскроу, их нельзя списать в счет других долгов. Например, приставы не смогут их арестовать в рамках исполнительного производства.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам. Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты

С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.

Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.

Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.

Резюмируем, в чём проблема:

  • Без личного присутствия гражданина открыть эскоу-счёт невозможно.
  • Гражданин не может находиться на территории РФ.
  • Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
  • Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.

Что делать?

В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:

  • Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
  • Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
  • Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:

в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.

2.jpg

Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.

Порядок открытия счета

Первым делом должен быть составлен договор, который содержит все предполагаемые операции, обязательства сторон и условия их исполнения.

Следующим образом выглядит открытие счета эскроу:

  1. Покупатель составляет заявление об открытии счета в строго определенной форме. Необходимо указать реквизиты сторон, суммы и предмет договора, правила осуществления банковской операции, срок действия, решение споров и ответственность.
  2. Открывается специальный счет, согласно условиям составленного договора, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты продавцу.
  3. Участники сделки выполняют возложенные обязательства (при покупке недвижимости оформляются документы по регистрации нового собственника).
  4. Подтверждающие документы сдаются на проверку представителям банка, которые принимают решение о законности соблюдения условий договора.
  5. В случае утвердительного решения, продавец получает деньги со счета.

В случае если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, денежные средства, заблокированные на специальном счете, переходят обратно в распоряжение покупателя.

Деньги со счета эскроу не пропадут

Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.

Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. Фото: profitdef.ru

Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. Фото: profitdef.ru

Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.

Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.

В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.

Как открыть Эскроу счет в Сбербанке

Требуется выполнить следующие действия:

  1. Написать заявление.
  2. В нем следует отметить расчет денежных средств, стоимость и методы перечисления на счет. Они являются предметом договора.
  3. Также должны быть указаны действия фин. организации при выполнении сторонами обязательств; как будут решаться те или иные споры; срок, в течение которого договор считается действительным; основания для расторжения договора; как расторгнуть сделку; подробная информация данных сторон.
  4. Затем депонент должен перечислить на escrow счет денежные средства любым способом, разрешенным фин. структурой.
  5. После выполнения всей процедуры счет будет открыт, а его стороны обязаны выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Действующие лица

При открытии счета эскроу стороны сделки получают особые названия:

  • депонент – плательщик по договору, тот, кто должен перечислить деньги в банк;
  • эскроу-агент – банк, который открывает счет и ведет все приходно-расходные операции;
  • бенефициар – получатель денег, которому банк перечислит средства со счета.

Заморозка денег на счете эскроу именуется депонированием.

Участники Эскроу

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу счет

Банковский эскроу-счёт – какие банки предоставляютЕсли вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

  1. Уралсиб.
  2. Сбербанк.
  3. Соверен-банк.
  4. ВТБ 24.

Условия для юридических лиц

Согласно законодательству РФ, в настоящее время юридические лица не имеют права заключать сделки посредством Эскроу-договора. Это один из существенных минусов данного способа.открыть эскроу счет в сбербанке

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Схема работы аккредитива

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).

Поэтапного открытия не будет

Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.

Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

  1. ПАО Сбербанк.
  2. ПАО Банк ВТБ.
  3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Эскроу счет и договор эскроу: в чем разница

Эскроу – это не обязательно счет в банке. По договору эскроу третьей стороной, которой стороны основного договора доверяют свои деньги, может быть кто угодно. Например, определенный человек, нотариус. Однако банковские счета могут открывать и вести только банки, поэтому если агентом выступает банк, то говорят о заключении договора на счет эскроу.

Кстати, по договору эскроу можно депонировать (замораживать) не только деньги, но и любое движимое имущество. Например, автомобиль. Квартиру, комнату или дом депонировать нельзя – только передавать в залог.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Что говорят клиенты: отзывы об эскроу

Когда речь заходит про долевое строительство, общественность отмечает, что банк – агент по эскроу, получает тройную выгоду:

  • кредитует строительство и получает процент с застройщика, а также комиссии за ведение счета;
  • кредитуя дольщика (например, при ипотеке), получает процент с гражданина;
  • пользуясь деньгами на счете, получает дополнительную выгоду с их оборота – ведь платить дольщику процент по депозиту не приходится.

С другой стороны, обслуживание эскроу для дольщика бесплатное, при этом он получает гарантию сохранности своих средств.

Внимание! Практика применения счетов эскроу пока в достаточном объеме не сложилась. Этой форме расчетов в июле 2020 г исполнится только один год. Все предыдущие застройки, начавшиеся по ДДУ, продолжат работу по старой схеме, поэтому в какую сторону пойдет клиентское мнение, пока неясно.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...